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Was ist gegen steigende Baukosten zu tun?

Bauen in Deutschland wird immer teurer. Zahlreiche Medien berichteten zu Beginn des Jahres über neue Höchststände bei den entsprechenden Kosten. Im Fokus stehen dabei zumeist die Auswirkungen auf den Wohnungsbau. Alle anderen Immobiliensegmente sind jedoch ebenso stark betroffen. Investoren tragen an der zunehmenden Last sogar doppelt: Sie haben nicht nur Kostensteigerungen in der Bauphase zu verarbeiten, sondern darüber hinaus auch die Ertragsausfälle durch verspätet fertiggestellte Objekte.

Kostensprünge bei Baustoffen

Was aber kann der einzelne Projektenwickler oder Bauunternehmer gegen diese Risiken tun? Wie groß muss der Puffer in der Kostenkalkulation sein, um die beachtlichen Preissteigerungen bei verschiedenen Baustoffen wirksam abzufedern? Das letzte Quartal des Jahres 2021 hat nach Angaben des Statistischen Bundesamtes alle bisherigen Zuwächse getoppt: Zimmerer- und Holzbauarbeiten beispielsweise waren im Vergleich zum Vorjahr um 38,9 Prozent teurer, Dachdecker und Klempner verlangten für ihre Leistungen immerhin 17 Prozent mehr als Ende 2020.
 
Begründet wird der Preisanstieg in erster Linie mit Kostensprüngen bei den Baumaterialien um 70 Prozent bei Schnittholz, 80 Prozent bei Betonstahl und 100 Prozent bei Kupfer. Die Ursachen für diese Preisentwicklungen sind vielfältig. Sie werden von der Pandemie verstärkt, lassen sich mit ihr aber nicht erschöpfend erklären. Holz etwa ist vor allem durch Dürre und Schädlingsbefall knapper als früher, hinzu kamen großflächige Waldbrände und Handelskonflikte etwa zwischen den USA und Kanada. Covid-19 wirkte sich in dieser ohnehin angespannten Lage durch zusätzliche Lieferengpässe aus, weil Staus in den wichtigsten Handelshäfen Transportwege verstopfen.

Zunahmen auch bei Lohn- und Nebenkosten

Allerdings beträgt der Kostenanteil für den Baustoff Holz an den Gesamtbaukosten eines Gebäudes selbst bei einem Holzhaus nur rund 10 Prozent. Mindestens ebenso wirksame Preistreiber sind die gestiegenen Lohn- und die Baunebenkosten. Unterschiedliche Konjunkturprogramme innerhalb der Europäischen Union haben beispielsweise zu erheblicher Verknappung von Fachkräften auch aus dem Ausland geführt.

 

Bereits 2015 wurde deshalb die Baukostensenkungskommission des Bundes ins Leben gerufen. Im Jahr 2018 hat sie 71 Verbesserungsvorschläge zu den Themenfeldern Bauordnungs- und Bauvergaberecht, Serielles Bauen, Digitalisierung, Fachkräftemangel und Regulierung gemacht. Zum Stand der Realisierung heißt es in einem vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat herausgegebenen Bericht Mitte 2019, manche Maßnahmen seien in der Umsetzung, viele „auf einem guten Wege“. Ob sie positive Kosteneffekte entfalten, untersucht der Bericht nicht.

 

Immerhin treffen die hohen Baukosten nicht alle Unternehmen gleichermaßen hart. Es gibt regionale Unterschiede und branchenspezifische Ausweichmöglichkeiten. Die größeren Marktteilnehmer konnten sich längerfristig mit Material eindecken oder ihre umfangreicheren Lagerkapazitäten nutzen. Im Segment Wohnen konnte der Kostendruck aufgrund der gleichbleibend hohen Nachfrage zudem bisher auf die Ertragsseite abgeleitet werden. In anderen Segmenten ist diese Form der Kompensation jedoch nicht oder nur bedingt möglich. Es ist daher davon auszugehen, dass es zukünftig schwieriger sein wird, rentable Baumaßnahmen durchzuführen.

Ökologischer Umbau braucht bezahlbares Bauen

Dabei wäre das dringend erforderlich. Pandemiebedingt stehen viele Unternehmen ohnehin vor großen ökonomischen Herausforderungen. Vor allem aber müssen Industrie und Mittelstand den ökologischen Umbau unserer Wirtschaft stemmen. Diese erklärtermaßen drängendste Aufgabe der deutschen Klima- und Wirtschaftspolitik kann ohne bauliche Veränderungen nicht gelingen. Neues zu errichten und Bestehendes zu verändern ist eine wesentliche Voraussetzung für die energetische Modernisierung von Immobilien – ganz gleich, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt.

 

Die große Herausforderung besteht darin, noch bestehende Nachfragevolumina zu erhalten und dabei die Anbieter mit den steigenden Kosten nicht allein zu lassen. Auf lange Sicht muss das Bauen darum wieder günstiger werden. Stagnierende oder sogar sinkende Materialkosten werden in den kommenden Monaten eine gewisse Erleichterung bringen, aber keine grundlegende Veränderung. Dafür bedarf es vor allem der stärkeren Bereitschaft, Innovationen zuzulassen.

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