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Immobilienmarkt 2020/2021: Der Blick auf die Assetklassen ändert sich

Reduziert man den Immobilienmarkt auf die nüchternen Zahlen, könnte man meinen, er befindet sich Ende 2020 in einer Parallelwelt: Mit rund 58 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien inkl. gewerblicher Wohninvestments zum Ende des dritten Quartals 2020 über dem Vorjahresniveau. Private Wohnimmobilien sind ohnehin gefragt wie nie. Können demnach weder die unmittelbare Corona-Pandemie noch die daraus resultierende Rezession den Markt beeindrucken?

So leicht ist es nicht. Die Zahlen beinhalten ein überaus erfolgreiches erstes Quartal. Fast die Hälfte des Gesamtvolumens wurde bei Transaktionen in den Monaten Januar bis März generiert. Das Jahr ist also differenziert zu betrachten. Gleiches gilt für die Assetklassen. Anders als in den vergangenen Jahren lassen sich heute kaum noch Pauschalaussagen hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienmärkte treffen. Vielmehr ist auch hier ein Blick erforderlich.

DZ HYP Studie zeigt robuste Büromärkte

In dem jüngst veröffentlichten Bericht „Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021“ untersucht die DZ HYP die Einzelhandels-, Wohn- und Büroimmobilienmärkte der sieben einwohnerreichsten Städte Deutschlands. Darin zeigt sich bei Büros zwar ein rückläufiger Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2020 im Vergleich zum Vorjahr. Die Mietpreise blieben gleichwohl trotz Heimarbeit, Rezession und Unsicherheit bei den Unternehmen stabil. Zum Teil konnten sie sogar zulegen. Die Firmen „flüchten“ demnach nicht aus ihren Büros und lassen ihre Belegschaften von zu Hause aus arbeiten. Flexibles Arbeiten und neue Bürokonzepte wären ohnehin auf Anbieter von Flächen sowie auf Unternehmen zugekommen. Dies geschah jetzt in vielen Fällen einfach nur früher. Die Zukunft der Büros ist offener, kommunikativer und flexibler. Sicherlich wird auch die Nachfrage mittelfristig moderat nachlassen. Die vor der Pandemie mit Abstand bedeutendste Assetklasse Büro verliert zwar an Marktanteilen. Zum Auslaufmodell wird sie hingegen sicherlich nicht.

„Krisengewinner Wohnen“

Schon der erste Lockdown im Frühjahr ließ den Wohnimmobilienmarkt größtenteils kalt. Dabei blieb es im weiteren Jahresverlauf. An den Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München legten die durchschnittlichen Mieten um rund 3 Euro je Quadratmeter zu. Der Satz „Gewohnt wird auch in Krisenzeiten“ wird 2021 weiter Bestand haben und die Assetklasse noch stärker in den Fokus von Anlegern rücken.

Einzelhandel: Nahversorger profitieren, Cities müssen sich neu erfinden

Neben den Wohnimmobilien gibt es weitere Teilsegmente, die im Zuge der Pandemie in der Gunst der Anleger steigen. Ziemlich weit oben auf der Liste stehen die Nahversorger. Neben dem Online-Handel war dies der einzige Handelsbereich, der im Jahr 2020 Umsatzsteigerungen verzeichnete. Sprechen Investoren also demnächst vom stationären Einzelhandel, könnte durchaus ein Lebensmittelmarkt mit guter Verkehrsanbindung gemeint sein statt der Retail-Verkaufsfläche in 1A-Lage der Metropolen. Für letztere werden die Herausforderungen größer. Nachlassende Spitzenmieten in den zentralen Lagen lassen sich in den mittelgroßen Städten bereits seit 2017 beobachten. Mit der Corona-Pandemie hat es auch die Top-Standorte getroffen. Die einstige „Königsklasse“ Einzelhandel verliert an Bedeutung und sollte ihre Chance zum Strukturwandel nutzen. Innenstädte haben ein großes gastronomisches wie auch kulturelles Angebot. Hinzu kommen die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten. Die Verbindung aus Aufenthaltsqualität und Zentralität macht sie attraktiv für diverse alternative Nutzungen. Infrage kommen Wohnungen, Hotels, Fitness- und Freizeiteinrichtungen sowie City-Logistik. Gerade letztere ist vor dem Hintergrund des dynamisch wachsenden Online-Handels zunehmend auf zentrale Flächen angewiesen.

Der deutsche Investmentmarkt ist stabil und wird es auch bleiben. Zeitgleich mischt die Pandemie die Karten für Anleger neu. Genaue Entwicklungen im Jahr 2021 sind schwer zu prognostizieren, eines wird das Jahr jedoch sicher nicht: langweilig.

Die im Text erwähnte DZ HYP Studie finden Sie  hier.