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Nur eine Delle oder doch ein Bruch – beendet die Corona-Pandemie den Aufschwung bei Micro-Apartments?

Der Corona-Lockdown hat unser Arbeits- und Wohnverhalten spürbar verändert. Insbesondere Berufspendler ließen ihre Zweitwohnungen ungenutzt und blieben am ersten Wohnsitz im Homeoffice. Aber auch Studierende, Auszubildende und alle anderen Menschen mit temporären Beschäftigungen benötigten keine Unterkunft mehr am Einsatzort. Infolgedessen brach der Bedarf an den von diesen Zielgruppen vorrangig nachgefragten Micro-Apartments stark ein. Investoren und Betreiber fragen sich nun: (Wann) geht es wieder aufwärts?

Micro-Apartments lagen fast ein Jahrzehnt im Aufwärtstrend

Fast zehn Jahre lang hatte es in diesem Immobiliensegment Steigerungsraten im zweistelligen Bereich gegeben. Der im Juni 2020 ins Leben gerufene Interessenverband „Initiative Micro-Living“ hat in seinem ersten Marktreport Zahlen aus den Monaten 10/2019 bis 03/2020 veröffentlicht, die den „Vor-Corona-Drive“ bei den Kleinstwohnungen abbilden: Die betrachteten 20.000 Wohneinheiten in bundesweit 96 Apartmenthäusern waren in diesem Zeitraum zu 93 Prozent ausgelastet, ein gutes Drittel der Objekte sogar vollvermietet. Die All-in-Mieten (inklusive Kosten für Services, WLAN etc.) lagen im Januar dieses Jahres bei 542 Euro pro Monat, an den Top-Standorten Deutschlands bei knapp 600 Euro. In Abhängigkeit von Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung reichte die Spanne hier von 368 Euro bis zu Spitzenmieten von 1.307 Euro. Eine offizielle Definition für „Micro-Apartments“ gibt es nicht. In der Regel bieten sie eine Wohnfläche zwischen 20 und 50 Quadratmetern. Sie finden sich vorrangig in Großstädten mit internationaler oder nationaler Bedeutung und sind fast immer vollmöbliert. Waschsalon und schnelles Internet sind häufig, Inhouse-Fitnessstudio und Rezeption dagegen nur selten vorhanden. Die Initiative Micro-Living hat festgestellt, dass die Miethöhe wenig Einfluss auf die Auslastung nimmt, sofern die Qualität des Angebots stimmt. Eine gute Lage ist den Bewohnern hohe Mieten wert. Dagegen führen kleinere Apartments in der Regel zu höheren Mieten je Quadratmeter und zu einer hohen Auslastungsquote.

Corona versetzte Auslastungen einen spürbaren Dämpfer

Im ersten Halbjahr 2020 trübte sich die Erfolgswelle des Micro-Living ein. Das Investitionsvolumen erreichte laut CBRE mit 160 Mio. Euro nur noch 67 Prozent des Vorjahreswerts. Der Lockdown ist aber nur eine von mehreren Ursachen dafür. Auch der Mangel an Angeboten bremst den Markt aus, was wiederum an fehlenden Grundstücken in geeigneter Lage und komplizierten Bauplanungsbedingungen liegt. Selbstverständlich fordert auch die Corona-Pandemie ihren Tribut – allerdings nicht überall in gleicher Härte. Denn das Segment hat sich mittlerweile ausdifferenziert: Nur gut die Hälfte der angebotenen Micro-Wohnungen wird von Studierenden genutzt. Deren Mietverträge haben häufig lange Kündigungsfristen, weshalb sich eine coronabedingt rückläufige Nutzung noch nicht in einer schwächeren Auslastung der Wohnheime niederschlägt. Zudem lässt der große Nachfrageüberhang und die Hoffnung auf eine baldige Normalisierung des Studienbetriebs viele Mieter zögern, ihr Apartment vorschnell aufzugeben.

Ähnlich sieht die Situation bei den Young Professionals aus, die Micro-Apartments beim Einstieg in den Job nutzen. Ihnen sind Digitalisierung, Komfort und eine qualitativ hochwertige Ausstattung besonders wichtig, was die Mieten in die Höhe treibt. Auch hier ist das Angebot so gering, dass die Auslastungsquote zwar gesunken, aber nicht wesentlich gefallen ist. Der Rückgang wird bei der Initiative Mico-Living mit 5 bis 10 Prozent, in einzelnen Fällen bis zu 30 Prozent beschrieben. Tendenziell geht es bereits wieder aufwärts. Schwieriger ist die Lage für Anbieter von Serviced Apartments. Das sind Wohnungen, die neben der reinen Wohnleistung umfangreiche Dienste bis hin zu hotelähnlichem Komfort anbieten. Sie wenden sich an Lang- und Kurzzeit-Nutzer und werden häufig von Unternehmen für Projektarbeiter angemietet. Wegen ihrer kurzen Stornofristen hat der fundamentale Rückgang von Dienstreisen, Auslandsaufenthalten, Praktika und Hospitanzen durch die Pandemie die Auslastungen dieses Segments innerhalb kürzester Zeit zu Fall gebracht. Eine schnelle Erholung ist nach jetzigem Ermessen nicht sehr wahrscheinlich, weshalb Investoren und Finanzierer Zurückhaltung walten lassen.

Megatrends spielen Micro-Apartments in die Karten

Sieht man von diesem Teilsegment ab, sehen wir gute Chancen für ein fortgesetztes Wachstum im Markt für Micro-Living. Diese Einschätzung wird durch mehrere Megatrends gestützt: Die Attraktivität des Lebens in Städten bleibt hoch, und mit ihr die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. UN-Prognosen zufolge wohnen bis 2050 knapp 84 Prozent der deutschen Bevölkerung in urbanen Räumen. Zugleich steigt die Zahl der Single-Haushalte weiter an: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erwartet laut Raumordnungsprognose 2035 knapp 17,5 Mio. solcher 1-Personenhaushalte, was einem Anteil von 42,6 Prozent entspricht. Nicht zuletzt beeinflussen auch die größere Mobilität und zunehmende Digitalisierung unsere Wohnformate der Zukunft. Das gilt für alle Altersgruppen, weshalb das Segment neben der bereits beobachteten Ausdifferenzierung auch eine Ausweitung der potenziellen Nutzergruppen erfährt: So suchen zum Beispiel Menschen jenseits der 50, deren Kinder ausgezogen sind, neue Formen des gemeinschaftlichen Wohnens. Diese ähneln in Teilen denen eines Studentenwohnheims – allerdings mit deutlich mehr Komfort – und grenzen sich zugleich klar vom „Betreuten Wohnen“ für Senioren ab. Derzeit ist das Angebot an solchen gehobenen Micro-Apartments in Gebäuden mit ausreichend Gemeinschaftsflächen noch klein. Das Beispiel zeigt aber, dass sich das Segment auf alle Lebensphasen ausweiten lässt und damit ausreichend Perspektiven für einen weiteren Ausbau eröffnet. Wichtig bleibt ein Angebot in guter Lage mit geringem Personalaufwand in der Verwaltung, bedarfsgerechten Wohnflächen und den passenden Serviceleistungen vor Ort.