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City-Logistik: Aufbruchstimmung auf der „letzten Meile“

Der Online-Handel brummt. Eine Armada von Transportern rückt täglich aus den Distributionscentern in die Städte aus, um mehr als 12 Millionen Sendungen in Deutschlands Haushalten abzuliefern. Besonders eindrucksvoll war dies vor einigen Wochen wieder in der Vorweihnachtszeit zu beobachten.

Amazon und Co beeinflussen die Immobilienwirtschaft

Der wachsende Marktanteil des E-Commerce hat vielfältige Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. Im Fokus stehen auf der einen Seite klassische Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten. Deren Ankermieter – oft aus der Mode- und Elektronikbranche – stehen vor Herausforderungen durch Umsatzeinbußen bei gleichzeitig reduziertem Flächenbedarf. Einen mindestens ebenso großen Einfluss hat der digitale Handel jedoch auf die Assetklasse Logistik. Da wären zunächst klassische Großflächen in der Peripherie. Hier spielen Online-Händler als Nachfrager eine stetig zunehmende Rolle. Allein der digitale Platzhirsch Amazon hat seit 2010 nach Angaben der Immobilien Zeitung 50 Mietverträge für eine Fläche von insgesamt mehr als 1,6 Millionen Quadratmetern Logistik- und Bürofläche unterzeichnet – rund die Hälfte davon in den vergangenen zwei Jahren.

Immer schnellere Express-Lieferungen ändern Anforderungen an Logistikimmobilien

Viel interessanter sind jedoch die Herausforderungen der täglichen Paketflut an die City-Logistik und die Frage nach der „letzten Meile“ der Zukunft. Parallel zum steigenden Marktanteil des E-Commerce wachsen die Kundenanforderungen an die Geschwindigkeit der Zustellung. Nach „Same-Day-Delivery“ führen Handelsunternehmen jetzt „Same-Hour-Delivery“ ein. Hinzu kommen Retourenquoten von bis zu 80 Prozent. Maximale Nähe zum Kunden wird durch diese Entwicklung zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Die rasend schnelle Zulieferung erfordert zentrale, innerstädtische Verteilzentren. Zunehmend werden mehr Lagerflächen in Stadtnähe nachgefragt. Und hier beginnen die Probleme. In allen deutschen Metropolen, Groß- und Mittelstädten herrscht akuter Flächenmangel. Die wenigen verfügbaren Flächen werden bevorzugt an Wohnraumprojekte vergeben, was vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt durchaus nachvollziehbar ist.

Die gebeutelte innerstädtische Infrastruktur gerät weiter unter Druck

Eine spürbare Herausforderung ist zudem die Akzeptanz neuer Logistikprojekte. Deutschen Städten fehlt es nicht nur an Flächen, die zunehmende Urbanisierung überlastet zunehmend auch die Infrastruktur. Bereits heute stehen Autofahrer in München 140 Stunden pro Jahr im Stau, in Berlin sind es sogar über 150 Stunden. Die Logistikbranche verbindet man mit einem hohen Verkehrsanteil samt Lärm- und Luftbelastungen. Die Ansiedlung von Logistikern in den Städten verschärft nach Wahrnehmung vieler Menschen die angespannte Verkehrssituation weiter. Diese Umstände erschweren die anwohnerseitige Akzeptanz neuer Projektentwicklungen.

Kaskadenähnlicher Lösungsansatz

Was also ist die Lösung für die letzte Meile? Aufgrund des geänderten Konsumverhaltens gilt es, die gesamte Lieferkette effizienter und soweit wie möglich auch umweltfreundlicher zu gestalten. Aus immobilientechnischer Sicht bedeutet dies, dass zunächst weiterhin großflächige Distributionscenter (Urban Fulfilmentcenter) im städtischen Umland ihre Berechtigung haben werden. Im nächsten Schritt müssten sodann kleinere Verteilzentren – auch Micro Hubs genannt – zur Versorgung der „letzten Meile“ entstehen. Diese sollten sich möglichst nah am Stadtzentrum bzw. an dicht besiedelten Stadtteilen befinden und eine Größe von max. 3.000 Quadratmeter Nutzfläche ausweisen. Hierzu könnten sowohl Brachflächen entwickelt als auch neue Areale durch Abriss alter Bestandgebäude geschaffen werden. Auch mehrstöckige Lösungen sind denkbar. Der letzte Schritt zum Kunden erfolgt dann per E-Lastenfahrrad und stellt auch unter Umweltaspekten eine sinnvolle Verteilung sicher. Zumindest für Großstädte und Ballungsräume könnte dies eine gute Lösung sein.

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