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Datencenter – Assetklasse für die digitale Zukunft

Die Digitalisierung schreitet mit hohem Tempo voran. Das Smartphone ist zum universalen Lebensbegleiter geworden. Mit Online-Shopping, künstlicher Intelligenz, Musik-Streaming oder Big Data durchdringen digitale Prozesse den privaten und beruflichen Alltag. Mit dem neuen Mobilfunkstandard 5G nimmt zudem IoT – das „Internet of Things“ – durch die Vernetzung von Maschinen und Geräten oder Mensch und Roboter Fahrt auf. Das Rückgrat für die Verarbeitung und Bereitstellung der Datenflut sind leistungsfähige Rechenzenten. Die energiehungrigen IT-Systeme benötigten jedoch komplexe Spezialimmobilien, die sich zunehmend als eigenständige Assetklasse am gewerblichen Immobilienmarkt etablieren.

 

Im Kern besteht ein Datencenter aus einer Hochleistungs-Stromversorgung, leistungsfähigen Kühlaggregaten sowie durchsatzstarken Datenleitungen. Der Betrieb muss ganzjährig rund um die Uhr unterbrechungsfrei durch Reservesysteme, Notstromaggregate und Spezialisten gewährleistet sein. Ebenso wichtig ist der Schutz der sensiblen Daten durch Sicherheits- und Zutrittssysteme. Die hohen Kosten für den Betrieb eines Rechenzentrums können durch eine kosteneffiziente gemeinschaftliche Nutzung gesenkt werden, etwa durch die weltweit kräftig wachsenden Colocation-Datencenter. Diese bieten den Kunden eine passgenaue Infrastruktur für kleinere IT-Systeme, aber auch mehrere hundert Quadratmeter große Räume, wie sie etwa Cloud-Anbieter benötigen.

 

Abbildung 1: Für das globale Datenvolumen wird ein weiterhin rapides Wachstum erwartet

 

In Europa konzentrieren sich Datencenter auf vier sogenannte „FLAP-Markets“ – Frankfurt, London, Amsterdam und Paris. Dazu kommt noch Dublin. Die Marktgröße wird in Megawatt angegeben. 2018 verfügte Frankfurt als größter Standort auf dem europäischen Festland über eine Datencenter-Kapazität von 320 Megawatt. Die Gesamtkapazität der europäischen Datencenter-Standorte beträgt rund 1.500 Megawatt. In der Zukunft dürfte der Markt stärker regional wachsen. Mit den neuen 5G-basierten Anwendungen fallen große Datenmengen „in der Fläche“ an, wofür zusätzliche kleinere regionale Datencenter benötigt werden.

 

Als Immobilie sind Datencenter eine Herausforderung. Die komplexe Technik macht die Objekte teuer, eine alternative Nutzung ist schwierig. Für Anleger sind Datencenter jedoch eine Möglichkeit, am Wachstum der Digitalisierung zu partizipieren. Bislang hat sich allerdings erst in den USA ein transparenter Investmentmarkt für Datencenter in Form von REITs (Real Estate Investment Trusts) entwickelt. Eine besondere Herausforderung für Datencentern in Deutschland sind die hierzulande hohen Stromkosten.

 

Autor: Thorsten Lange, CIIA/CEFA, Senior Economist und Immobilienmarkt-Analyst, DZ BANK

 

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