Blog

Sinkende Renditen, sinkende Risiken?

Die Investmentlegende André Kostolany schrieb einmal: „Der einzige Sachwert, der eine Rendite abwirft, ist die Immobilie. Der Besitzer kassiert oder spart die Miete, wenn er in seiner eigenen Immobilie wohnt.“ Die Höhe dieser Rendite kann dabei durchaus schwanken. Gerade Immobilienrenditen sind im Rahmen des aktuellen Immobilienbooms stark gesunken. Lag zum Beispiel die Nettoanfangsrendite (=Nettomiet-Reineinnahmen/Gesamtkaufpreis) bei Büroimmobilien in den 7 größten Städten (Top-7) im Jahr 2009 noch bei 5,45 Prozent, so sank diese bis 2017 auf 3,15 Prozent. Auch die übrigen Segmente Logistik, Einzelhandel und Wohnen (Mehrfamilienhäuser) weisen eine rückläufige Rendite auf (siehe Abbildung 1). Bei den Mehrfamilienhäusern handelt es sich um die Bruttoanfangsrendite (=Nettomiet-Roheinnahmen/Netto-Kaufpreis). Würden hier die Nettoanfangsrenditen vorliegen, so wäre das Niveau dieser Kurve niedriger.

 

Abbildung 1: Rendite von Immobilien in Top-7 Standorten und 10-jährige Bundesanleihen in Prozent

Quelle: Bundesbank, bulwiegesa

 

Nun könnte man meinen, dass mit sinkender Rendite auch eine höhere Sicherheit einhergeht. Denn nur mit riskantem Geschäft lässt sich eine hohe Rendite erzielen. Vergleicht man die Renditeverläufe bei Immobilien mit vermeintlich sicheren Anlagealternativen wie Bundesanleihen, kommen erste Zweifel auf. So ist der Renditeunterschied (Spread) zwischen 1999 und 2017 kontinuierlich angestiegen. Im Jahr 1999 betrug dieser zwischen 10-jährigen Bundesanleihen und der Nettoanfangsrendite von Logistikimmobilien 3,15 Prozent. Im Jahr 2017 lag der Wert bei 5,75 Prozent. Folglich müssten Investitionen in Immobilien riskanter geworden sein – trotz geringerer Renditen. Es ist allerdings komplizierter.

 

Die Immobilienrenditen sanken, da die Preise stärker angestiegen sind als die Mieten. Dies gilt sowohl für den Wohn- als auch für den Gewerbeimmobilienmarkt. Verantwortlich hierfür ist u. a. die expansive Geldpolitik. Durch das Anleiheankaufsprogramm sind die Anleihemärkte eingebrochen, weshalb viele Investoren auf die Immobilienmärkte ausgewichen sind. Zudem bleiben Immobilien aufgrund der niedrigen Zinsen weiterhin für private Anleger und potenzielle Eigenheimbesitzer attraktiv. Darüber hinaus hat das Bevölkerungswachstum in Deutschland die Wohnraumnachfrage erhöht. Da Grundstücke knapp sind und für alle Immobiliensegmente benötigt werden, übertragen sich Preissteigerungen im Bereich Wohnen indirekt auf den Gewerbeimmobilienmarkt. In der Summe führte dies zu steigenden Preisen und damit zu sinkenden Renditen – ohne dass sich das Risikoniveau verändert hätte.

 

Auch die Kurse für Bundesanleihen werden (geld-)politisch beeinflusst. Die Europäische Zentralbank (EZB) kauft im Rahmen des Anleiheankaufprogramms massiv Staatsanleihen ein. Dies stabilisiert die Kurse der Anleihen und sorgt für eine entsprechend niedrige Rendite. Insgesamt hat die EZB für über 2 Billionen Euro Anleihekäufe getätigt. Dass sich die enorme Liquidität auf vielen Märkten in Preissteigerungen „entlädt“, überrascht niemanden und war eines der Ziele der Zentralbank. Die Inflation sollte ansteigen, allerdings bewegte sich die Verbraucherpreisinflation bislang nur marginal, wohingegen die Preise für Vermögensgüter weiter steigen.

 

Der Anleger stellt sich unweigerlich die Frage, welche Risiken mit den unterschiedlichen Vermögensgütermärkten (Staatsanleihen vs. Immobilien) verbunden sind. Immobilien sind im Gegensatz zu Anleihen nicht virtuell, sondern handfest und man kann sie nutzen. Kommt es etwa aufgrund einer allgemeinen Überschuldung zu einer Währungskrise, so werden Staatsanleihen entwertet. Das Dach über dem Kopf bleibt in aller Regel bestehen. Allerdings sind Häuser immobil, was ebenfalls mit Nachteilen verbunden ist. So gehen mit dem Kauf hohe Erwerbsnebenkosten einher (u.a. Bewertungskosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer). Zudem sind Immobilien an einem Standort gebunden, weshalb deren Wert auch von Standortfaktoren wie lokale Steuersätze oder der Erreichbarkeit (Verkehrsinfrastruktur) bestimmt wird.

 

Letztlich sorgen die zunehmenden Spreads zwischen Immobilienrenditen und 10-jährigen Bundesanleihen dafür, dass der Immobilienmarkt weiterhin attraktiv für renditebewusste Anleger bleibt (siehe Abbildung 2). Auch historische Analysen zeigen, dass die Rendite für Immobilien im Vergleich zu Aktien oder Staatsanleihen vergleichsweise hoch ist, was aber nicht für deren Risiken gilt.

 

Abbildung 2: Spread zwischen Immobilienrenditen und 10-jährigen Bundesanleihen in Prozent

Quelle: Bundesbank, bulwiengesa

 

Kein Kommentar vorhanden

Kommentieren Sie unseren Beitrag

*

Lesen Sie den vorherigen Eintrag:
Der Büroimmobilienmarkt im Fokus – Prof. Dr. Tobias Just im Gespräch

Prof. Dr. Tobias Just studierte Volkswirtschaftslehre an den Universitäten Hamburg und Uppsala in Schweden. Von 2001 bis Oktober 2011 war...

Schließen