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Zyklisch grüßt der Wohnungsmangel – Kriseninflation ab 2007

Seit dem Bauboom nach der Wiedervereinigung gab es an den Immobilienmärkten für einen längeren Zeitraum keinen nationalen Aufschwung mehr (siehe Abbildung 1). Die Nachwehen der Wiedervereinigung, die Asienkrise 1997 und schließlich das Platzen der Dotcom-Blase ließen Deutschland in der ersten Hälfte der 2000er Jahre zum „kranken Mann“ Europas werden. Doch mit dem anschließenden Schwellenländerboom besserte sich die Lage. Steigende Importzahlen bei den Handelspartnern stärkten allmählich die hiesige Wirtschaft.

Abbildung 1: Immobilienzyklen in Deutschland (ab 1990 inkl. Ostdeutschland)

Quelle: bulwiengesa, Deutsche Bundesbank, Reale Preisindizes (deflationiert mit der Basis 1990=100)

Im Jahr 2007 kam es zur Finanzkrise. Die europäische Zentralbank musste ihre restriktive Zinspolitik aufgeben und läutete die Ära der langanhaltenden Niedrigzinsphase ein. Die Krise und die zu ihrere Bewältigung eingesetzten wirtschaftspolitischen Maßnahmen (massive Bankenrettungen und Konjunkturprogramme) hatten gravierende ökonomische Auswirkungen. In Griechenland mündete dies in eine Staatsschuldenkrise, die den gesamten Euroraum ab 2010 erschütterte. Die Stabilität des Euro stand zur Disposition. Da die Inflationsrate über dem allgemeinen Zinsniveau lag, brachte das klassische Sparen kaum eine Rendite. Wie Mitte der 1970er Jahre schichteten viele Menschen ihr Vermögen um und investierten ihre Geldeinlagen in Sachgüter wie Immobilien.

Überraschenderweise zählte Deutschland während der Krise zum Hort der Stabilität. Die Finanz- und Eurokrise traf die Exportkonkurrenz viel stärker als deutsche Mitbewerber. Politiker machten dafür Arbeitsmarktreformen wie die Agenda 2010 oder Anpassungen bei der Kurzarbeit verantwortlich. Die deutsche Industrie verwies hingegen auf ihre internationale Stärke in der Automobil-, Maschinen- und Chemiebranche. Zudem lobte man – zumindest auf Arbeitgeberseite – die vergleichsweise verhaltene Lohnentwicklung der vergangenen Jahre. Abseits aller Ursachenanalysen hat sich die Attraktivität des Standortes Deutschland nach der Krise weiter stark verbessert – auch für ausländische Arbeitnehmer.

Wie zu Beginn der 1980er Jahre wurde Deutschland in den Jahren 2008/2009 für kurze Zeit zu einem Auswanderungsland. Erst ab 2010 wanderten wieder mehr Menschen zu als fort. Führte ab 1991 der Jugoslawienkrieg zu einer erhöhten Zuwanderung, so war es ab 2011 der Bürgerkrieg in Syrien. Die Flüchtlingsströme erreichten im Jahr 2015 ihren Höhepunkt. Genauso wie damals suchten die Menschen aufgrund bestehender kultureller Netzwerke und eines großen lokalen Arbeitsmarktes vor allem in den Ballungsgebieten nach einer Bleibe.

Der Staat reagierte mit den üblichen Instrumenten auf die Verschärfung der Wohnungsnot. Er stimulierte die Nachfrage nach Wohnraum u. a. durch einen stärkeren Sozialen Wohnungsbau, plante ein Baukindergeld (prinzipielle Ähnlichkeiten zur Eigenheimzulage) und nahm Anpassungen bei der Abschreibungssystematik von Immobilien vor, die mit steuerlichen Erleichterungen einhergehen. Damit werden Immobilien aus Sicht der Nachfrager noch attraktiver. Anpassungen auf der Angebotsseite werden weiterhin eher stiefmütterlich behandelt.

Die Finanz-, Euro- und Flüchtlingskrisen, die zu einer Inflation des Wortes „Krise“ führten, sind das Ergebnis zunehmender (wirtschafts-)politischer Instabilität. Unsicherheit ist bekanntermaßen Gift für eine Ökonomie, denn Investitionsentscheidungen bzw. wirtschaftliches Handeln beruhen auf Planungssicherheit und Kalkulierbarkeit. Verantwortlich hierfür sind jedoch nicht nur politische Entscheidungsträger bzw. in demokratischen Systemen die Wähler. Auch der technische Fortschritt selbst, der aus der Innovationsfreudigkeit der Zeitgenossen entsteht, trägt zu entsprechenden Entwicklungen bei. Daraus ergeben sich allerdings nehmen der oben beschriebenen Unsicherheiten auch viele Chancen.

Die vergangene Instabilität mündete in eine langanhaltende Niedrigzinsphase und eine hohe Zuwanderung in die Ballungsgebiete, welche letztlich wohnungspolitische Eingriffe auslösten. Dieser Dreiklang beflügelt den deutschen Wohnimmobilienmarkt seit nunmehr 8 Jahren. Doch ist diese Entwicklung nachhaltig? Erreicht der Immobilienmarkt ein neues, stabiles Preisniveau oder kommt es zu massiven Preiskorrekturen? Hier gibt es durchaus unterschiedliche Meinungen.

Ein nüchterner Blick auf Abbildung 1 verrät, dass jedem Boom eine Abkühlung folgt. Preise sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Je stärker die Zinsen kurzfristig ansteigen, je stärker die Wanderungsströme abflauen und je abrupter wohnungspolitische Eingriffe zurückgefahren werden, umso eher wird die Nachfrage nach Immobilien einbrechen. Wird im gleichen Zuge das Wohnungsangebot massiv ausgeweitet, ist mit einer stärkeren Preiskorrektur zu rechnen. Bleiben die Rahmenbedingungen unverändert, dürfte die Entwicklung weiter anhalten.