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Die Wohnungspolitik als Treiber des Immobilienmarktes – Prof. Dr. Michael Voigtländer im Gespräch

Professor Dr. Michael Voigtländer

Prof. Dr. Michael Voigtländer absolvierte sein Studium der Volkswirtschaftslehre in Münster und Köln und war von 2000 bis 2005 wissenschaftlicher Assistent am Wirtschaftspolitischen Seminar der Universität Köln. Anschließend wechselte er zum Institut der deutschen Wirtschaft Köln und leitet dort seit 2008 das Kompetenzfeld Immobilienökonomik. Darüber hinaus ist er seit 2011 Honorarprofessor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg und Dozent für Immobilienökonomie an der EBS, der IREBS, der Bergischen Universität Wuppertal und der Akademie deutscher Genossenschaften. Herr Voigtländer gehört laut einem Ökonomenranking der FAZ von 2017 zu den 60 einflussreichsten Ökonomen Deutschlands.

 

 

Dr. Norbert Hiller: Herr Professor Voigtländer, seit einigen Jahren haben wir eine ausgesprochen dynamische Immobilienmarktentwicklung. Die gestiegenen Wohnkosten schaffen insbesondere in den Ballungsgebieten sozialpolitische Spannungen. Hat die Wohnungspolitik klug auf diese Entwicklung reagiert?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Politik hat darauf nur sehr spät und teilweise mit den falschen Instrumenten reagiert. Was wir gebraucht hätten und immer noch brauchen ist ein schneller Ausbau des Wohnungsbestandes. Man hätte Vorkehrungen für ein schnelleres Wachstum der Städte treffen müssen. Dies hat man versäumt, was unter anderem an den Kompetenzverteilungen zwischen Bund, Länder und Städten liegt.

 

Dr. Norbert Hiller: Welche Instrumente sind aus Ihrer Sicht problematisch?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Grundsätzlich sind steigende Mieten ein Ausdruck von Knappheit. Diese kann man nicht einfach ignorieren und wegregulieren. Hier hätte man angebotspolitisch reagieren und entsprechende Stimulationen einführen müssen. Man hat sich stattdessen auf die Nachfrageseite konzentriert und will z. B. das Baukindergeld einführen. Dabei geht es gerade in den Städten darum, das Angebot auszuweiten.

 

Dr. Norbert Hiller: Hat die Wohnungspolitik denn auch Maßnahmen initiiert, die Sie positiv sehen?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ad hoc fallen mir hierzu keine ein. Man verlässt sich auf Instrumente, die man früher schon hatte und passt sich nicht den neuen Gegebenheiten an. Hierzu zählt unter anderem der Soziale Wohnungsbau. In den 1960er und 1970er Jahren war dieser sehr bedeutsam. Man hat Ihn aber aus gutem Grund zurückgefahren – man denke nur an die Fehlbelegungsproblematik. Momentan hapert es nicht an fehlendem Investitionswillen der Marktteilnehmer, sondern an anderen Faktoren wie z. B. dem mangelnden Bauland. Auch die Eigenheimzulage hat man aus guten Gründen abgeschafft, jedoch im Gewand des Baukindergeldes erneut eingeführt.

 

Dr. Norbert Hiller: Glauben Sie, dass die Marktkräfte allein günstigen Wohnraum schaffen können oder bedarf es weiterhin staatlicher Eingriffe?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ich vergleiche den Wohnungsmarkt gerne mit dem Automobilmarkt. Hier wird den Kunden von der Luxuskarosse bis zum Kleinwagen das gesamte Repertoire angeboten. Investoren sind bereit, in bestimmte Produktbereiche zu investieren, wenn die entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Wie bei Immobilien ist der Bestand in der Regel günstiger als der Neubau. Wie es einen Markt für günstige Kleinwagen gibt, so gibt es auch einen Markt für günstige Wohnungen. Das Problem bei Immobilienmärkten ist das begrenzte Bauland, weshalb die aktuelle Wohnraumversorgung nicht passt. Die Projektentwickler konzentrieren sich überwiegend auf Segmente, wo sie die höchsten Margen erzielen können. Unter diesen Bedingungen gehören dazu große und teure Wohnungen.

 

Dr. Norbert Hiller: Wie könnte man dieser Entwicklung entgegentreten?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Bei der Baulandvergabe besteht die Möglichkeit, Konzeptvorgaben bzw. Konzeptwettbewerbe zu initiieren. Natürlich kann man weiterhin zu Höchstpreisen verkaufen. Allerdings sollten hierbei auch Nebenbedingungen gelten, wie z. B. möglichst viele 2 bis 3 Zimmerwohnungen in einem mittleren Preissegment anzubieten. Das funktioniert in Hamburg ganz gut und ließe sich ohne Probleme auf andere Städte übertragen. So hält man die Subventionsmaschinerie in Grenzen.

 

Dr. Norbert Hiller: Nun ist es so, dass ein massiver Neubau in den Ballungsgebieten die Preissteigerungen dämpfen, im Extremfall sogar umkehren könnte. Werden diese Regionen dann aufgrund der vergleichsweise geringeren Wohnkosten nicht noch attraktiver und beschleunigen den Urbanisierungstrend?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Dies halte ich für einen wichtigen und guten Punkt. Man sollte Grundstücke nicht kostenlos hergeben, denn die Grundstückspreise sind ein wichtiges Scharnier für die Entwicklung zwischen Stadt und Land. Wir können auf der einen Seite nicht immer nur neu bauen und auf der anderen Seite reißen wir Immobilien wieder ab. Die Bevölkerung sollte räumlich breiter verteilt sein, damit auch die vorhandene Infrastruktur besser genutzt werden kann. Dadurch nimmt die Konzentration auf die Städte ab und die Mietsteigerungen halten sich in Grenzen. Wir sehen ja, dass Familien mit einem hohen Flächenbedarf aus den Städten in das Umland ziehen, da die Quadratmeterpreise zu hoch sind. Umso mehr wir vor diesem Hintergrund fördern und subventionieren, umso schwieriger wird es, wenn mehr Menschen in die Städte ziehen. Wir stimulieren damit einen weiteren Zuzug.

 

Dr. Norbert Hiller: Durch die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen erhöht man die Attraktivität von Immobilieninvestitionen und gießt womöglich weiteres Öl ins Feuer. Die Immobilienpreisdynamik könnte eine schädigende Entwicklung einnehmen.

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Meiner Meinung nach gibt es momentan keine spekulative Überhitzung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Preisentwicklung lässt sich fundamental gut erklären. In der Tat war es in den 1990er Jahren so, dass aufgrund von Subventionen wie Sonderabschreibungen der Immobilienmarkt die Bodenhaftung verloren hat. Aktuell haben wir einen starken Markt und geben gleichzeitig viel Geld dort hinein. Das kann natürlich zu einer Überhitzung führen, gerade in den Regionen mit einem geringen Angebot.

 

Dr. Norbert Hiller: Die EZB hat ein Ende ihres Ankaufsprogramms angekündigt und stellt mittelfristig steigende Zinsen in Aussicht. Wie wird sich eine geldpolitische Wende auf den Immobilienmarkt auswirken?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Zinsen wirken vor allem auf die Preise. Sollten diese steigen, so wirkt sich dies dämpfend aus. Die Mieten wiederrum richten sich nach der Anzahl der angebotenen Wohnungen und der Nachfrage. Die Nachfrage nach Wohnraum verändert sich nicht, weil die EZB die Zinsen ändert. Der Druck auf die Städte wird also weiterhin anhalten, weil dort überproportional viele Arbeitsplätze vorliegen. Deswegen sagt die Bundesregierung, wir möchten 1,5 Mio. neue Wohnungen schaffen. Der Bund kann das natürlich nicht einfach beschließen und nicht wirklich steuern, denn der Wohnungsbau hängt von vielen Faktoren ab.

 

Dr. Norbert Hiller: Woran mangelt es im Wohnungsbau?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Wir hatten in den vergangenen Jahren die besten Voraussetzungen für den Wohnungsbau und dennoch ist nicht genug gebaut worden. Es liegt anscheinend nicht am Geld oder an der wirtschaftlichen Attraktivität, sondern an den Baukosten, die insbesondere aufgrund vieler Normen stark angestiegen sind. Zudem gibt es zu wenig Bauland und nur eingeschränkte Kapazitäten in den Bauämtern. Man hätte mit den staatlichen Geldern die Städte beim Bau von Stadtvierteln unterstützen müssen, z. B. durch zinslose Darlehen. Ferner hätte der Bund die Städte finanziell bei dem Ausbau der Bauämter unterstützen können. Damit wären Nadelöhre geöffnet worden.

 

Dr. Norbert Hiller: Häufig werden Kapazitätsengpässe bzw. der Fachkräftemangel für den schwachen Wohnungsbau verantwortlich gemacht. Sollte man die Attraktivität der Branche durch höhere Löhne steigern?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Was Bauingenieure oder Projektleiter angeht, so sind die Löhne bereits stark gestiegen. Bei den Facharbeitern gab es bei der letzten Tarifvereinbarung gute Ansatzpunkte. Allerdings kämpft die Baubranche – wie im Übrigen alle Branchen – um qualifiziertes Personal. Das gilt insbesondere für die MINT-Berufe aber auch für das Pflegepersonal. Grundsätzlich brauchen die Menschen eine langfristige Perspektive. Die Baubranche ist durch die 1990er Jahre etwas vorbelastet. In der damaligen Boomphase haben viele Familienbetriebe Personal aufgebaut und anschließend mussten sie über 10 Jahre einen Schrumpfungsprozess mitmachen. Diese Erfahrung prägt natürlich und sorgt für eine entsprechende Zurückhaltung – auch in der aktuellen Boomphase.

 

Dr. Norbert Hiller: Bei den Baukosten spielt die Energiepolitik ebenfalls eine entscheidende Rolle. Dämmen wir zu viel?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Natürlich verfolgen wir Klimaschutzziele, die erreicht werden sollen. Aber wir sind hier wenig kostenbewusst. Ich würde mir eine Klimapolitik vorstellen, die Investoren unterstützt und ermöglicht, CO2 und Energie einzusparen. Im Neubau haben wir die Kriterien erhöht, ohne zu wissen, ob damit wirklich viel CO2 eingespart wird. Aber nicht nur die Energiepolitik spielt bei den Baukostensteigerungen eine Rolle. Man denke nur an den Schallschutz, Vorgaben der Städte, teilweise Instrumente, welche letztlich der Quersubventionierung der öffentlichen Infrastruktur dienen. In den Niederlanden hat man es z. B. geschafft, die Normen für den Wohnungsbau um 25 Prozent zu senken, was letztlich auch die Baukosten reduzierte. Bei uns wird aber immer weiter draufgesattelt. Vor dem Hintergrund demographischer Veränderungen müssen wir ja nicht zwingend Immobilien bauen, die unbedingt die nächsten 100 Jahren halten.

 

Dr. Norbert Hiller: Wir sollten einfacher bauen?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ja, nur ein paar Beispiele: Es war absehbar, dass es aufgrund der Bildungsreform doppelte Jahrgänge bei den Studenten gibt. Wir wissen aufgrund der demographischen Entwicklung auch, dass der Markt für Studentenwohnungen ab 2025 deutlich rückläuft sein wird. Man hätte hierbei einfache Wohnungen in Leichtbauweise schaffen können, die für die nächsten 15 oder 20 Jahre stehen und dann abgerissen werden. In den Niederlanden hat man schon ganze Containerdörfer gebaut. Hier bräuchte man eine gewisse Kreativität, einen bestimmten Wohnstandard für eine bestimmte Zeit und einem bestimmten Zweck.

 

Dr. Norbert Hiller: Sie fordern also mehr Kreativität von der Bauwirtschaft aber auch eine zugelassene Kreativität durch den Gesetzgeber?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Genau. Im Jahr 2016 habe ich viele Kongresse besucht, auf denen Konzepte für Flüchtlingsunterkünfte vorgestellt wurden. Oft wurde dann gesagt, dass es an bestimmten Normen oder Energieverordnungen scheiterte. Da brauchen wir an der ein oder anderen Stelle den Mut, von Regeln abzuweichen. Das erhöht die Kreativität und Experimentierfreudigkeit.

 

Dr. Norbert Hiller: Welche Richtung sollte die Wohnungspolitik in Zukunft einschlagen?

 

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Stärke des deutschen Immobilienmarktes zeichnet sich dadurch aus, dass man den Marktmechanismus immer zugelassen hat, z. B. wenn es um neue Mietverträge geht, dieser aber durch sozialpolitische Maßnahmen flankiert wird. Auf diese Grundlage sollten wir uns zurückbesinnen. Nicht gegen den Markt arbeiten, sondern diesen nutzen. Gleichzeitig sollten wir Menschen z. B. durch Wohngeld unterstützen, welche unter der aktuellen Wohnungsnot leiden. Auf der anderen Seite muss man durch den Ausbau der Infrastruktur und der Förderung umliegenden Wirtschaftsstandorte die Lage in den Ballungsgebieten entspannen. Überall dort wo Bahn- bzw. ICE-Verbindungen oder Autobahnanschlüsse sind, werden auch die Wohnstandorte attraktiver. Wenn wir hier investieren, könnte man die Dynamik in den Städten reduzieren und die Umlandgemeinden stärken. Auch die Regionalpolitik müsste diese Vorhaben begleiten, denn Menschen möchten ungern pendeln und dort wohnen, wo sie auch arbeiten. Die regionalen Arbeitsmärkte müssten folglich durch entsprechende Maßnahmen ebenfalls gestärkt werden. Zusammenfassend kann die Wohnungspolitik daher nicht unabhängig von der Verkehrs-, Regional- aber auch Energiepolitik agieren.

 

Dr. Norbert Hiller: Vielen Dank für das Gespräch.

 

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