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Zyklisch grüßt der Wohnungsmangel – Dotcomkrise ab 2001

Nach der Jahrtausendwende und dem durch die „Wende“ bedingten Bauboom gelangte der deutsche Wohnimmobilienmarkt in ruhigere Fahrwasser. Wie Abbildung 1 zeigt, verliefen die nationalen Preisindizes für Wohn-, Gewerbe- und Büroimmobilien relativ konstant. Doch der Schein trügt, denn es gab sehr wohl einige gravierende und historisch einmalige Bewegungen auf dem Immobilienmarkt.

Abbildung 1: Immobilienzyklen in Deutschland (ab 1990 inkl. Ostdeutschland)

Quelle: bulwiengesa, Deutsche Bundesbank, Reale Preisindizes (deflationiert mit der Basis 1990=100)

Im Jahr 1998 existierte laut US-Präsident Bill Clinton eine „digitale Kluft“. Demnach war der Zugang zum Internet oder anderen digitalen Informations- und Kommunikationstechniken ungleich verteilt und hing von sozialen Faktoren ab. Es stand die Befürchtung im Raum, dass im aufkommenden Informationszeitalter mangelnde Internetkompetenz zu verpassten soziale oder wirtschaftliche Entwicklungschancen führen würde – bei Privatpersonen wie bei Unternehmen. Dadurch gewannen IT-Unternehmen an enormer Bedeutung. Inverstoren schürten hohe Renditeerwartungen und lösten einen wahren Hype mit unermesslichen Gewinnerwartungen in der „New Economy“ aus.

Im Zuge dessen sollten neue IT-Fachkräfte aus dem Ausland gewonnen werden, was Jürgen Rüttgers im Wahlkampf zu dem Ausspruch „Kinder statt Inder!“ verleitete. Die Leerstandsquote für Büroimmobilien sank in den deutschen A-Städten ungewöhnlich schnell auf einem ungewöhnlich niedrigen Niveau, was sich auch im nationalen Büromietindex (siehe Abbildung 1) widerspiegelt. Deutsche Unternehmen wie BROKAT (international führender Anbieter von Internet Banking Lösungen), ComROAD (Navigationssysteme für Fahrzeuge) oder BIODATA (Verschlüsselung von Internet-, Telefon- und Satellitensignalen) galten als Branchenprimus.

Doch die neuen Technologieunternehmen wurden den hohen Renditeerwartungen kaum gerecht. Vermeintliche Hoffnungsträger mussten Insolvenz anmelden. Im Jahr 2000 platzte die Blase und löste die bekannte Dotcomkrise aus. Die Leerstandsquote stieg aufgrund der von IT-Unternehmen nicht mehr benötigten Flächen sprunghaft an und die Krise erreichte den Büroimmobilienmarkt. Auch Teile des Wohnimmobilienmarktes wurden davon berührt.

Schaut man sich in Abbildung 2 die Entwicklung der Wiederverkaufspreise für Eigentumswohnungen an, so ragt insbesondere München hervor. Hier haben sich die Wohnimmobilienpreise in der Dotcomkrise vergleichsweise dynamisch entwickelt. Dafür gibt es allerdings einen einfachen Grund. München zählte zu dem Zeitpunkt zum viertgrößten IT-Standort der Welt. Die Entwicklungen auf dem IT-Sektor strahlten auf den Büroimmobilienmarkt sowie auf den Arbeitsmarkt (höhere Einkommen) aus, was mit entsprechenden Preisbewegungen auf dem Wohnimmobilienmarkt einherging.

Abbildung 2: Reale Wiederverkaufspreise für Eigentumswohnungen in EUR/qm

Quelle: bulwiengesa (deflationiert mit der Basis 2010=100)

Das Beispiel zeigt, wie bedeutsam regionale Wirtschaftsstrukturen und ihre Schwerpunkte für die dortigen Wohnimmobilienmärkte sind. Eine einseitige Ausrichtung birgt die Gefahr von großer Abhängigkeit und möglichen Rückschlagspotenzialen. Die Dieselaffäre, der aufkommende Protektionismus (Gefahr für die Exportindustrie) und der blühende Onlinehandel haben die Blicke geschärft. Selbst wenn auf nationaler Ebene kaum Preisvolatilitäten vorliegen, so kann dies auf kleineräumiger Ebene durchaus der Fall sein. Man sollte daher nicht nur über den Tellerrand schauen, sondern auch nach dem vermeintlichen Haar in der Suppe suchen.