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Zyklisch grüßt der Wohnungsmangel – Wiedervereinigung ab 1988

Von DZ HYP In Immobilienmarkt

Nach einer rezessiven Phase erholte sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt gegen Ende der 1980er Jahre, wie Abbildung 1 zeigt. Sowohl der Wohnimmobilienpreis- als auch der Gewerbeimmobilienpreis- und der Büromietindex stiegen erneut an. Dies war ökonomischen, (geld-)politischen, aber auch demographischen Verwerfungen geschuldet, mit der die Bundesrepublik umgehen musste.

 

Abbildung 1: Immobilienzyklen in Deutschland (ab 1990 inkl. Ostdeutschland)

Quelle: bulwiengesa, Deutsche Bundesbank, Reale Preisindizes (deflationiert mit der Basis 1990=100)

 

Begonnen hatte der Zyklus mit der zweiten Ölpreiskrise in den Jahren 1981/82, die Westdeutschland die bis dato schwerste Rezession seit Bestehen des Staates bescherte. Die Arbeitslosenquote unter den ausländischen Arbeitnehmern erhöhte sich im Vergleich zur gesamten Arbeitslosenquote massiv (siehe Abbildung 2). Angesichts der desaströsen Entwicklung verabschiedete die damalige schwarz-gelbe Bundesregierung unter Kohl ein Rückkehrhilfegesetz und gab den Ausländer finanzielle Anreize, Deutschland zu verlassen.

 

Infolgedessen wanderten in den Jahren 1982 bis 1984 mehr Menschen aus als ein. Westdeutschland wurde zu einem Auswanderungsland. Erst 1985 kehrte sich das Verhältnis wieder um, da sich der Arbeitsmarkt stabilisierte und das Rückkehrhilfegesetz auslief. Der Fall der Mauer, Kriege, „ethnische begründete Vertreibungen“ im ehemaligen Jugoslawien oder die sich zuspitzende Lage im kurdisch besiedelten Teil der Türkei führten in den Folgejahren zu einem starken Zuzug von Spätaussiedlern und Asylbewerbern, vor allem in die Ballungsgebiete.

 

Abbildung 2: Wanderungssaldo und Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen in Deutschland (1980-2000)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit

 

Ein Blick in die Ausführungen des Sachverständigenrates verrät, dass im Jahr 1987 „immer geringer werdende Leerstände und steigende Mietpreise […] die Renditeerwartungen der Bauherren offenbar nachhaltig verbessert“ hatten. Im Jahr 1988 bemerkte der Rat: „Vor eine besondere Herausforderung wird der Wohnungsmarkt durch die verstärkte Zuwanderung gestellt. Das Wohnungsangebot ist im Verhältnis zur Nachfrage, vor allem in den größeren Städten, wieder knapper geworden.“ Die Diskussion um die Mietpreisbremse erinnert frappierend an heutige Debatten. Denn auch damals begegnete man den Wohnraummangel mit mehr Regulierung. Dies kritisierte der Sachverständigenrat: „Schärfere Mietpreiskontrollen und ein weiter ausgebauter Mieterschutz werden den freifinanzierten Mietwohnungsbau gefährden“.

 

Aufgrund der überaus geringen Inflationsrate legte die damalige Bundesbank im Jahr 1987 einen niedrigen Leitzins fest, was Kredite vergleichsweise günstig machte. Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung waren zu einem Zins von 7,3% erhältlich. Im Jahr 1980 hatte dieser Wert noch bei 11,5% gelegen (zum Vergleich: Heute liegt er bei 1,5%). Damit verbesserte sich der Finanzierungsspielraum der Haushalte, was sich positiv auf die Immobilienpreise niederschlug.

 

Im Jahr 1990 sah der Sachverständigenrat die steigende Zahl der westdeutschen Haushalte, deren deutlich gestiegenen verfügbaren Einkommen wie auch die wohnungsbaupolitischen Maßnahmen der Bundesregierung als nachfragestimulierend an. Der Staat hatte nämlich den Immobilienmarkt im Rahmen des „Aufbau Ost“ durch Subventionen weiter beflügelt. Neben Wirtschafts- und Infrastruktur sollte der Wohnungsbestand an das westliche Niveau angepasst werden, weshalb die Möglichkeit geschaffen wurde, (Ost-)Immobilien mit bis zu 50% von der Steuer abzuschreiben. Der Sachverständigenrat kam 1993 zu dem Schluss, dass die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft im historischen Vergleich äußerst positiv ausfielen. Sinkende Hypothekenzinsen, steigende Mieten und nicht zuletzt eine massive staatliche Förderung erhöhten zusammengenommen die Rentabilität von Investitionen in Wohneigentum beträchtlich.

 

Freilich verursachte die staatliche Investitionslenkung ab Mitte der 1990er Jahr ein Überangebot an Wohnimmobilien. Bei gleichzeitiger Rücknahme der Förderprogramme mündete dies in einen Preisverfall. Die Renditeerwartungen der Investitionen wurden überwiegend nicht erfüllt. Insbesondere im Osten war aufgrund der Mietausfälle der zugewiesene Steuervorteil schnell aufgezehrt. Ein konjunktureller Abschwung erfasste Deutschland und der Zyklus war vorüber. Die Folgen dieser Entwicklungen waren noch Jahre später spürbar, denn Immobilienmärkte reagieren im Allgemeinen sehr träge. So lag die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien in Ostdeutschland noch 2002 bei rund 14,4% (Westdeutschland 6,7%) und 2010 bei rund 11,5% (7,8%).

 

Zum Weiterlesen

Jahresgutachten des Sachverständigenrates

 

Statistisches Bundesamt: Leerstandsquote Wohnen