Auf der Suche nach Rendite
Von DZ HYP In AllgemeinProfessionellen Investoren bis hin zu Kleinanlegern bereiten die derzeit niedrigen Zinsen Kopfzerbrechen. Wohin nur mit dem Geld? Aktien? Zu riskant. Immobilien? Zu teuer. Oder wie wäre es mit Investitionen in Wagnisvorhaben wie Bitcoin, SpaceX und Co? Da belassen viele ihr Geld lieber bei klassischen Anlagegütern. Und mit genau diesen haben sich in ihrer aktuellen Forschungsarbeit die fünf Ökonomen Òscar Jordà, Moritz Schularick, Katharina Knoll, Alan M. Taylor und Dmitry Kuvshinov auseinandergesetzt.
Sie stellen die fundamentale Frage: Mit welchem Gut erziele ich langfristig die höchste Rendite? Sind es Staatsanleihen, Geldmarktpapiere, Aktien oder Immobilien? Dazu betrachteten die Wissenschaftler die Wertentwicklung der Anlagegüter in 16 Ländern über einen Zeitraum von fast 150 Jahren (1870-2015). Grundsätzlich fand man heraus, dass die durchschnittliche und inflationsbereinigte Gesamtrendite bei Immobilien und Aktien auf einem vergleichbaren Niveau von 7,0 Prozent pro Jahr lag (siehe Abbildung 1).
Abbildung 1: Ø-Gesamtrendite 1870-2015 (inflationsbereinigt)
Quelle: Jordà et al. (2017) The Rate of Return on Everything
Vor dem zweiten Weltkrieg waren Immobilien sogar noch rentabler als Aktien. Da Immobilienrenditen in der Regel wesentlich weniger schwanken als Aktien, ist diese Beobachtung verwunderlich. Es scheint einer der Grundannahmen moderner Bewertungsmodelle zu widersprechen, denn höhere Renditeschwankungen und damit Risiken sollten eigentlich mit höheren Renditen belohnt werden. In der zweiten Hälfte des zwanzigsten Jahrhunderts galten wiederum Aktien als rentabler. Die Renditen von Aktien und Immobilien verliefen allerdings nicht mehr gleichförmig, wie es noch vor dem zweiten Weltkrieg der Fall war. Zwar glichen sich die Entwicklungen der Aktienmärkte international immer mehr an, nicht jedoch die Immobilienmärkte. Wollte man seine Investitionen diversifizieren, war es daher sinnvoll, beide Vermögensgüter in das eigene Portfolio aufzunehmen, wobei Immobilien aus unterschiedlichen Ländern das Risiko insgesamt reduzierten.
Bei den eher risikolosen Anlageklassen verblieben die Renditen über den Zeitraum auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Im Durchschnitt betrug diese inflationsbereinigt bei den Geldmarktpapieren 0,98 Prozent und bei den Staatsanleihen 2,5 Prozent. Darüber hinaus ist die Volatilität bei beiden Gütern wesentlich geringer, als bei Aktien oder Immobilien. In Krisenzeiten (bedingt durch Kriege, hohe Inflationsraten oder Schuldenkrisen) bieten die meist risikolosen Wechsel und Staatsanleihen nur einen geringen Schutz vor Vermögensverlusten, da es hier in der Regel zu einer Entwertung von Geldvermögen kam. Ferner konnten Staaten ihre in Kriegszeiten angehäuften Schulden kaum begleichen bzw. die erhofften Reparationszahlungen blieben aus. Es mag überraschen, aber die heute niedrigen oder gar negativen Renditen bzw. Zinsen sind keine Besonderheit unserer Zeit, sondern historisch durchaus üblich. Die durchschnittlichen Gesamtrenditen bezogen auf die einzelnen Länder können der folgenden Tabelle 1 entnommen werden.
Tabelle 1: Ø-Gesamtrendite 1870-2015 (inflationsbereinigt) für die 16 betrachteten Länder
Quelle: Jordà et al. (2017) The Rate of Return on Everything
Zählen Immobilien nun zu den idealen Anlagegütern? Nur bedingt. Zweifelsohne müssen mögliche Erwerbskosten, die insbesondere bei Immobilien anfallen, berücksichtigt werden. Dazu zählen z. B. Bewertungskosten, Maklerprovisionen, die Grunderwerbssteuer oder Reisekosten zwecks Besichtigung. Darüber hinaus unterscheiden sich die (lokalen) Steuersätze (länderübergreifend) teils erheblich. Mit dem Kauf einer Immobilie ist das Vermögen an einen Standort gebunden. Die Attraktivität dieses Standortes kann z. B. aufgrund des technischen Fortschritts oder staatlicher Maßnahmen (Ausbau der Infrastruktur) über die Zeit durchaus steigen – oder fallen, was zu entsprechenden Preisentwicklungen führt. Des Weiteren macht sich der Staat die Immobilität des Vermögens durchaus zunutze. Nach dem zweiten Weltkrieg wurde 1952 z. B. das Lastenausgleichsgesetz verabschiedet, was zu einer Vermögensabgabe insbesondere bei Immobilien führte. Ähnliche Vorschläge wurden auch auf dem Höhepunkt der Eurokrise im Jahr 2012 diskutiert. Insgesamt dürfte die Arbeit der Wissenschaftler jedoch zu einem Umdenken führen. Hielt man Aktien bislang für besonderes renditestark, so trifft dieses ebenso auf Immobilien zu, trotz der Weltkriege und Weltwirtschaftskrisen.
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