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Wohnungsnot – Ist Neubau die einzige Lösung?

Von DZ HYP In Allgemein, Wohnungswirtschaft

Aktuell gilt „bauen, bauen, bauen“ als ultimatives Heilmittel gegen die allgemeine Wohnungsnot. Im Gegensatz zu Miet- oder Bodenpreisbremsen können die Immobilienpreise laut Branchenkenner so am effektivsten gesenkt werden. Die Logik dahinter ist denkbar einfach: Wenn ein Gut knapp wird und die Nachfrage das Angebot übersteigt, erhöhen sich in der Regel die Preise. Dies gibt den Produzenten das Signal, ihr Angebot auszuweiten. In der Folge sinkt der Preis und die allgemeine Versorgungsituation verbessert sich. Es gibt jedoch Güter, deren Angebot nicht unmittelbar ausgeweitet werden kann. Dabei spielt u. a. die Produktionsdauer, die Rohstoffknappheit oder eine generelle Knappheit des Gutes eine besondere Rolle. Für das „produzieren“ von Immobilien sind z. B. Bauflächen notwendig, welche zunächst erschlossen werden müssen. Stehen genügend Planungs- und Baukapazitäten zur Verfügung, kann eine Immobilie innerhalb einer längeren Bauphase erstellt werden. Zwischen dem Nachfrageanstieg und der Reaktion des Angebotes vergeht daher viel Zeit. Zudem können aufgrund von Bodenrestriktionen und bereits vorhandenen Gebäuden nicht überall neue Immobilien errichtet werden. Steigt die Nachfrage stark an, so erhöhen sich die Preise aufgrund des trägen Angebotes erheblich.

 

Eine massive Angebotsausweitung bzw. Neubau führt nicht sofort zu einer Entspannung der Preise. Beispielhaft sei hier die spanische Immobilienpreisblase genannt. Im Jahr 2006 wurden dort rund 800.000 Wohneinheiten fertigstellt, d. h. mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen, obwohl diese Länder zusammengenommen eine viermal so große Bevölkerung und eine fast sechsmal so große Wirtschaftskraft wie Spanien hatten. Zwar sanken die Preise in den Folgejahren teils drastisch, doch ging dieser Entwicklung eine langanhaltende massive Angebotsausweitung voraus. Immobilienmärkte sind insgesamt äußerst träge, weshalb bei einem abzusehenden Überangebot die Preise weiterhin steigen können. Ferner hatte der spanische Immobiliensektor bis dahin bereits 11 Prozent des Bruttoinlandproduktes ausgemacht. Diese Abhängigkeit machte Spaniens Wirtschaft äußerst anfällig für die anschließende Schieflage am Immobilienmarkt, welche sich letztlich auf den dortigen Arbeits- und Finanzmarkt niederschlug. Selbst eindeutige Anzeichen einer Überhitzung verhinderten nicht, dass viel zu optimistische Erwartungen und falsche institutionelle Rahmenbedingungen den Markt weiter aufheizten. Denn Preisübertreibungen schrecken nicht nur risikobewusste Anleger ab, sondern locken auch risikofreudige Spekulanten an.

 

In China ist die Entwicklung schon seit Jahren besorgniserregend. Mangelnde Investitionsalternativen und eine langanhaltende expansive Geldpolitik haben zu enormen Immobilienpreissteigerungen geführt. So haben sich die Kaufpreise für Immobilien z. B. in Schanghai in den letzten 10 Jahren verzehnfacht, nicht aber die Mieten. Das Angebot hat durch die Errichtung ganzer Städte auf die Nachfrage nach Investitionsobjekten reagiert, in denen Millionen leben könnten – es aber nicht tun. Zudem sind Mieter in China kaum geschützt, weshalb niemand zur Miete wohnen möchte. Die Leerstandsquote ist hoch und es gibt mancherorts (neugebaute) Geisterstädte. Die Immobilienpreise entkoppeln sich immer weiter von den Einkommen und Mieten. Alle Anzeichen deuten schon lange auf eine klassische Immobilienpreisblase hin, für die es bekannte Lösungen gibt, die jedoch zu lange in den Schubladen der Regulierer verblieben. Bei solch spekulativ- und kreditgetriebenen sowie institutionell bedingten Preisblasen hilft Neubau kaum.

 

In Deutschland wurden laut Abbildung 1 im Jahr 2016 ca. 240.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt, wobei in den letzten 40 Jahren der Neubau bei durchschnittlich 340.000 Wohneinheiten im Jahr lag. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise ist der aktuelle Neubau unterdurchschnittlich, allerdings fußt der Bauboom in den 1970er und 1990er Jahren auf massive staatliche Unterstützung. Der Anteil des Baugewerbes am Erwerbspersonenpotenzial hat sich über die Zeit halbiert und ist mit der aktuellen Erhöhung der Bautätigkeit nur marginal angestiegen. Es herrscht Fachkräftemangel, welcher bei dem aktuell moderaten Lohnniveau auch nicht gravierend sinken dürfte. Laut Statistischem Bundesamt liegt der durchschnittliche Bruttojahresverdienst von Vollzeitbeschäftigten im Jahr 2016 im Baugewerbe bei 39.972 EUR. Damit rangiert die Branche unter den letzten vier Plätzen, wie Abbildung 2 zeigt.

 

Abbildung 1: Fertiggestellte Wohnungen und Anteil Baugewerbe am Erwerbspersonenpotenzial

Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

 

 

Politiker sowie einige Vertreter der Bau- und Wohnungsbranche fordern schon seit längerem eine Ausweitung des Neubaus auf jährlich 400.000 Wohneinheiten. Zweifellos würde dies zu einer Reduzierung der Wohnungsnot führen, doch gibt es gerade beim Immobilienmarkt regionale Abhängigkeiten, die es zu beachten gilt. Anders als bei der Produktionsausweitung von z. B. Autos, reagieren die Preise von Immobilien aufgrund ihrer Standortegebundenheit auf Investitionen in der Umgebung, die sich durch räumliche Wechselwirkungen äußern. Weitet man z. B. den Neubau lediglich in den Ballungsgebieten massiv aus, so fallen die dortigen Immobilienpreise bzw. steigen verhaltener an. Relativ niedrige Wohnkosten ziehen jedoch weitere Haushalte an, weshalb die Ballungsgebiete an Attraktivität gewinnen. Dies führt letztlich zu einer verstärkten Zuwanderung in die Städte – bedingt durch den wohnkostensenkenden Neubau. Darunter leidet das Umland, deren Immobilien nun vermehrt leer stehen. Zwar werden auch hier die Preise sinken und den Standortnachteil (längere Verkehrswege zu zentrumsnahen Arbeitsplätzen) teilweise kompensieren. Das Attraktivitätsgefälle zwischen Ballungszentren und ländlichen Regionen wird sich jedoch verstärken.

 

Abbildung 2: Bruttojahresverdienst nach Branchen in EUR (2016)

Quelle: Statistisches Bundesamt

 

 

In Zeiten steigender Preise ist die Ausweitung des Neubaus sowohl ökonomisch als auch politisch geboten. Natürlich muss der Neubau dort erhöht werden, wo auch eine entsprechende Nachfrage existiert. Jedoch sollte dieser durch Investitionen in die Infrastruktur und durch die wirtschaftliche Stärkung ländlicher Regionen (z. B. durch Regionalförderung) flankiert werden, um eine reine Konzentration auf wenige große Ballungsgebiete zu vermeiden. Mit der polyzentrischen Siedlungsstruktur Deutschlands gehen Vorteile einher, die in eher monozentrischen Ländern wie Frankreich oder England kaum genutzt werden können. So kann sich z. B. die Immobilienpreisdynamik wesentlich besser über den Raum verteilen und wird nicht überwiegend von zentrumsnahen Hotspots bestimmt, wo das Angebot aufgrund von Bodenrestriktionen kaum auf die Nachfrage reagieren kann. Man kann den Wohnungsmangel daher nicht nur durch wohnungspolitische Maßnahmen lösen. Auch verkehrs- und regionalpolitische Instrumente sollten vermehrt herangezogen werden. Ansonsten wird man der gesellschaftlichen Bedeutung und Komplexität des Immobilienmarktes kaum gerecht.