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Die Generation Miete – Dr. Oliver Lerbs im Gespräch

Von DZ HYP In Allgemein, Wohnimmobilien

Dr. Oliver Lerbs ist kommissarischer Leiter des Forschungsbereichs „Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement“ des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim. Er studierte Volks- und Betriebswirtschaftslehre in Münster und Barcelona und promovierte im Jahr 2012 im Fach Volkswirtschaftslehre an der Universität Münster. Seit 2013 ist er am ZEW tätig. Er verantwortet den Forschungsschwerpunkt „Finanzen privater Haushalte und Immobilien“ und forscht und berät zu Themen wie Finanzen privater Haushalte, Immobilienwirtschaft, Kredit- und Kapitalmärkte sowie Internationale Wirtschaftsbeziehungen.

 

 

Dr. Norbert Hiller: Herr Dr. Lerbs, Wohneigentum zählt zu den bedeutendsten Bausteinen der Altersvorsorge, jedoch lassen aktuelle Entwicklungen aufhorchen. Demnach bilden junge Haushalte immer weniger Wohneigentum. Teilen Sie diese Einschätzung?

 

Dr. Oliver Lerbs: Dies ist in der Tat der Fall. Momentan liegt die Wohneigentumsquote bei den 30- bis 39-Jährigen nur noch bei 25 Prozent. Schaut man nur 10 Jahre zurück, so lag dieser Wert noch bei 31 Prozent, im Jahr 1995 sogar bei 33 Prozent. Wir können also eindeutig eine Abwärtsentwicklung beobachten. Interessanterweise stehen diese Zahlen in Kontrast zur Entwicklung der allgemeinen Wohneigentumsquote. Diese hat sich u. a. wegen der Aufholprozesse in Ostdeutschland seit der Wiedervereinigung durchweg erhöht und liegt momentan bei 47 Prozent.

 

Dr. Norbert Hiller: Wie kommt es Ihrer Meinung nach zu dieser konträren Entwicklung?

 

Dr. Oliver Lerbs: Zunächst einmal beobachten wir einen anhaltenden Trend zur Urbanisierung – oder im Umkehrschluss – einen fehlenden Trend zur Suburbanisierung. In der Vergangenheit verließen viele junge Menschen nach Abschluss ihrer Ausbildung oder ihres Studiums die Ballungszentren und zogen ins Umland. Dort haben sie dann eine Familie gegründet und Wohneigentum erworben. Heute ist es jedoch so, dass die Jüngeren aufgrund guter Arbeitsplatzangebote länger in den Städten bleiben und hier ihren Lebensmittelpunkt suchen. Bei den mittlerweile sehr hohen Preisen fällt allerdings die Wohneigentumsbildung schwer.

 

Dr. Norbert Hiller: Einige Trendforscher führen einen veränderten Lebensstil an, der das urbane Leben favorisiert und entsprechende Wanderungstendenzen auslöst.

 

Dr. Oliver Lerbs: Sicherlich wurde in der Vergangenheit die Lebensqualität in den Städten verbessert, was die Attraktivität des urbanen Lebens erhöht hat. Dies lässt auch eher untypische Lebensstile zu. Jedoch steht laut Umfragen Wohneigentum in konservativer Form eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses damals wie heute ganz oben auf der Wunschliste junger Menschen. Ein veränderter Lebensstil mag den Trend zur Urbanisierung verstärken, ich halte den Einfluss jedoch für gering. Viel bedeutsamer ist der Faktor Arbeit. Der technische Fortschritt hat entsprechende Wanderungsströme zu den Städten ausgelöst, was Sie schon anschaulich in Ihrem ImmoBlog beschrieben haben. Hier lassen sich gutbezahlte Jobs finden. Zudem bewegt das Thema Unsicherheit viele junge Haushalte.

 

Dr. Norbert Hiller: Wie meinen Sie das genau?

 

Dr. Oliver Lerbs: Ein Beispiel: Von den vollzeitbeschäftigten Männern um die 30 Jahre hat heute jeder Fünfte einen befristeten Arbeitsvertrag. Schaut man 20 Jahre zurück, so lag der Anteil nur halb so hoch. Davon bleibt der Immobilienmarkt nicht unberührt. Die Planungsunsicherheit überträgt sich unweigerlich auf die Kreditfähigkeit. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise und niedriger Zinsen ist dieser Wandel sehr bedenklich. Denn trotz gesunkener Zinsen wird Wohneigentum bei typischerweise gewünschten 20 Prozent Eigenkapitalanforderung gerade in den Ballungsgebieten immer weniger erschwinglich. Also können sich bei den jetzigen Preisniveaus auch immer weniger Mieterhaushalte Wohneigentum leisten.

 

Dr. Norbert Hiller: Welche Folgen gehen damit einher?

 

Dr. Oliver Lerbs: Der Zugang zum Wohneigentumsmarkt ist mit immer größeren Hürden verbunden. In der Folge steigt das Ersterwerbsalter, in dem Eigentümer das erste Mal eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen. Zum einen ist dies der Preisentwicklung und den Kreditanforderungen geschuldet, zum anderen den längeren Bildungswegen. Heute nehmen weitaus mehr junge Menschen ein Studium auf, was den Einstieg in das Berufsleben erst Mitte bzw. Ende 20 ermöglicht. Im Jahr 1990 waren die Ersterwerber von Wohneigentum noch durchschnittlich 30 Jahre alt. Heute beträgt ihr Alter bereits 35 Jahre. Bleibt das Renteneintrittsalter unverändert, so fehlen 5 Erwerbsjahre zur Tilgung des Kredites. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise muss man ein höheres Eigenkapital vorweisen, größere Kreditbeträge aufnehmen und hat obendrein weniger Zeit, die Schulden zu tilgen. Da gewinnen flexible Mietverhältnisse natürlich an Bedeutung.

 

Dr. Norbert Hiller: Warum sehen Sie Mietverhältnisse flexibler an als Wohneigentum?

 

Dr. Oliver Lerbs: Als Eigentümer muss man z. B. Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren zahlen, was schnell 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann. Mit steigenden Preisen steigen auch diese Nebenkosten. Zieht ein Haushalt berufsbedingt um, schlägt dies erneut zu Buche. Insgesamt sind die Umzugskosten bei Eigentum viel zu groß, gemessen an den Flexibilitätsanforderungen des heutigen Arbeitsmarktes. Das Wohnen zur Miete ist hier vorteilhafter. Wenn man Glück hat, fallen lediglich die Umzugskosten an. Schlimmstenfalls verliert man 3 Monatsmieten aufgrund der Kündigungsfrist und erhält die Kaution nicht mehr zurück.

 

Dr. Norbert Hiller: Wie könnte man Wohneigentum wieder attraktiver machen? Ist Baukindergeld die Lösung?

 

Dr. Oliver Lerbs: Das Baukindergeld erhöht die Zahlungsbereitschaft und damit die Nachfrage nach Immobilien. Dies wird letztlich in weitere Preissteigerungen münden. Man sollte das Problem eher über die Angebotsseite angehen und bei den Transaktionskosten ansetzen. Wohnungspolitischen Handlungsbedarf sehe ich insbesondere bei den Erwerbsnebenkosten. Ich würde mich z. B. bei der Grunderwerbssteuer für einen Freibetrag bei Ersterwerb aussprechen. Zudem könnte man Wohneigentum im Rahmen der kapitalgedeckten Altersvorsorge intensiver fördern und Tilgungszuschüsse anbieten.

 

Dr. Norbert Hiller: Würden Sie Wohneigentum zur Altersvorsorge empfehlen?

 

Dr. Oliver Lerbs: Ja, Wohneigentum ist nach wie vor ein wichtiger und attraktiver Bestandteil der Altersvorsorge. Empirische Studien zeigen, dass mit Immobilieneigentum auch unter Risikogesichtspunkten eine gute Rendite erzielt werden kann. Berücksichtigt man die langfristige Preisentwicklung und die Mietersparnis, so ist das keine schlechte Anlageform.

 

Dr. Norbert Hiller: Wird die Generation Miete Ihrer Meinung nach auch in Zukunft weiter existieren?

 

Dr. Oliver Lerbs: Das ist eine spannende Frage. Einige Ökonomen sind ja der Ansicht, dass sich Wohneigentum in der aktuellen Niedrigzinsphase praktisch für alle lohnt. Folglich müssten die Wohneigentumsquoten bei den jüngeren Haushalten ansteigen, was sie aber nicht tun. Ursächlich hierfür sind meiner Meinung nach auch hier die mit den Preisen angestiegenen Eigenkapitalanforderungen. Da können die jungen Haushalte einfach nicht mehr schritthalten. Ich rechne damit, dass der Anstieg der Wohneigentumsquote nur noch moderat ausfallen wird, da der Aufholprozess im Osten abebbt. Letztlich wird man darüber nachdenken müssen, in welcher Form man Mieter am derzeitigen Immobilienboom beteiligen kann und möchte. Der Anstieg der Immobilienvermögen und deren ungleiche Verteilung dürfte die Sozialpolitik jedenfalls weiterhin beschäftigen.

 

Dr. Norbert Hiller: Vielen Dank für das Gespräch.