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Stadt, Land, Fluss – Auf den Stufen der Property-Ladder

Von DZ HYP In Immobilienmarkt

Es heißt, unser Leben folgt den Stufen einer Leiter, welche man hinauf und hinunter klettert. Auf dem Immobilienmarkt in Großbritannien gibt es hierfür eine besondere Bezeichnung, die sogenannte „Property-Ladder“. Demnach steigt im Laufe des Lebenszyklus nicht nur das Einkommen, sondern auch die Größe der eigenen Wohnung. In jungen Jahren wohnen die Briten zunächst in kleinen und günstigen Apartments. Gründen sie eine Familie, so steigt über die Zeit der Wohnflächenbedarf kontinuierlich an, bis man auf der höchsten Sprosse eine große Wohnung bzw. ein Haus mit Garten erworben hat. Werden die Kinder älter und ziehen aus, so sinkt der Flächenbedarf wieder und die Haushalte ziehen zurück in eine kleine Wohnung die den Bedürfnissen älterer Menschen entspricht. Doch ist dieser in Ziegel und Mörtel gehüllte Lebenszyklus auch in Deutschland zu finden?

 

Dem Weg auf der „Property-Ladder“ kann man z. B. anhand der Wanderungsströme der Alterskohorten folgen. Dazu wird auf Ebene der deutschen Kreisregionen die Anzahl der Zuzüge durch die Anzahl der Fortzüge zwischen 2010 und 2015 dividiert. Anschließend werden die Regionen in 5 Wanderungskategorien eingeteilt: „Abwanderung“, „Ausgeglichene Wanderungsbilanz“, „Leichte Zuwanderung“, „Hohe Zuwanderung“ und „Sehr hohe Zuwanderung“. Auf der linken Seite von Abbildung 1 wird ersichtlich, dass Bildungs- und Berufswanderer (18- bis 30-Jährige) insbesondere Städte aufsuchen. Ursächlich hierfür sind der technische Fortschritt und der damit verbundene Lohnanstieg hochqualifizierter Tätigkeiten. Die entsprechenden Arbeitsplätze sind überwiegend in Unternehmen der Dienstleistungsbranche zu finden, welche aufgrund die hohen Bodenpreise die flächenintensiven Produktionsbetriebe aus den Ballungsgebieten verdrängt haben. Ferner suchen junge Menschen hier nach attraktiven Bildungseinrichtungen bzw. Arbeitgebern der wissensintensiven Branchen.

 

Abbildung 1: Wanderungsströme 2010-2015

Quelle: Eigene Darstellung auf Datenbasis des Statistischen Bundesamtes

 

In der späteren Lebensphase verschiebt sich jedoch das Interesse der Zugezogenen. Nun rückt der Aspekt „Heiratsmarkt“ – wie manche Soziologien die Ballungsgebiete auch nennen – in den Vordergrund und man gründet eine Familie. Mit dem Nachwuchs steigt auch der Wohnflächenbedarf. Aufgrund der hohen Quadratmeterpreise in den Städten ziehen die Familienwanderer (unter 18-Jährige und 30- bis 50-Jährige) in das ländlich geprägte Umland und pendeln zu ihren Arbeitsplätzen, wie auf der rechten Seite von Abbildung 1 zu erkennen ist.

 

Betrachtet man die 5 Wanderungskategorien der Bildungs- und Berufswanderer näher (siehe Abbildung 2), so ist ein positiver Zusammenhang zwischen Lohn und hoher Zuwanderung zu erkennen. Regionen mit den durchschnittlich höchsten Arbeitnehmerentgelten ziehen diese Gruppe am stärksten an. Die Wohnfläche spielt bei den Hochqualifizierten bis zur Familiengründung eine untergeordnete Rolle. Mit Einsetzen der Familienplanung wägen die jungen Haushalte eher ab: „Soll das hohe Einkommen für die Wohnkosten in der Nähe des Arbeitsplatzes genutzt werden, oder nimmt man längere Pendelwege in Kauf?“. Die Familienwanderer bevorzugen eindeutig Regionen, in denen große Wohnflächen erschwinglich sind (siehe Abbildung 3). Entsprechend hoch ist dort der Anteil der unter 18-Jährigen, da mit einer zunehmenden Anzahl an Kindern der Flächenbedarf steigt.

 

Abbildung 2: Berufs- und Bildungswanderer 2010-2015, Wohnfläche und Arbeitnehmerentgelte 2015

Quelle: Eigene Darstellung auf Datenbasis des Statistischen Bundesamtes

 

Doch wie verhält es sich mit den Senioren (über 65-Jährige)? Verbringen diese ihren Lebensabend in der Abgeschiedenheit nahe der Flüsse, Wälder und Seen oder bevorzugen sie das urbane Leben? Grundsätzlich ist die Mobilität dieser Gruppe wesentlich geringer. Die Nähe zu den in Ballungsgebieten vorzufindenden Arbeitsplätzen ist nicht mehr zwingend erforderlich. Da die Wohnkosten in den großen Metropolen in der Regel hoch sind, leben dort überwiegend einkommensstarke und jüngere Haushalte, welche die einkommensschwachen Rentner verdrängen. Denen gelten insbesondere Mittel- und Kleinstädte mit einer guten (Versorgungs-)Infrastruktur, landschaftlichen Vorzügen und niedrigen Immobilienpreisen als attraktiv. Aber auch das urbane Leben gewinnt aufgrund der steigenden Lebensqualität in den größeren Städten an Bedeutung. Hier sind die Wanderungsmotive wesentlich differenzierter.

 

Abbildung 3: Familienwanderer 2010-2015, Wohnfläche und Anteil der unter 18-Jährigen 2015

Quelle: Eigene Darstellung auf Datenbasis des Statistischen Bundesamtes

 

Insgesamt kann man festhalten, dass auch in Deutschland das Leben durch die „Property-Ladder“ geprägt ist. Freilich sorgen die aktuellen Preissteigerungen für immer größere Abstände zwischen den Sprossen. Das kann die Leiter – abhängig von der finanziellen und beruflichen Situation des Einzelnen – schnell in eine Rutsche verwandeln.