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Sind Wohnimmobilien nützlich bzw. produktiv?

Immobilien bringen Ökonomen oft zur Verzweiflung. Anders als Autos, Möbel oder Nahrungsmittel, sind diese an einen Standort gebunden. Zudem kann man eine Immobilie nicht nur nutzen bzw. bewohnen, sondern auch vermieten und zur Vermögensanlage verwenden. Denn im Gegensatz zu Gold oder Aktien liegen diese nicht in Tresoren oder Depots, sondern bieten einen unmittelbaren Nutzen wie ein handfestes Dach über den Kopf. Folglich lässt sich eine Immobilie zugleich als Konsum- und Investitionsgut bezeichnen. Doch damit nicht genug. Kauft man sich z. B das berühmte Haus am See, so wird man zu einer Art Monopolisten. Niemand besitzt die gleiche Immobilie, denn ihre Lage und Umgebung sind einzigartig auf der Erde. Entsprechend groß ist die Verhandlungsmacht, sollte das Interesse an diesem Standort in Zukunft steigen.

All diese Eigenschaften führen dazu, dass sich Immobilien nicht ohne erheblichen Aufwand in die üblichen theoretischen und empirischen Modelle integrieren und analysieren lassen. Selbst wenn man dies halbwegs plausibel getan hat, gibt es noch weitere Probleme, die insbesondere bei Wohnimmobilien immer wieder diskutiert werden. Bereits vor über 200 Jahren schrieb z. B. Adam Smith: „Kleider mögen mehrere Jahre halten, Möbel ein halbes oder ein ganzes Jahrhundert und ein Haus, gut gebaut und sorgfältig unterhalten, kann sogar Jahrhunderte überdauern. Aber trotz dieser langen Lebensdauer bleiben sie dennoch wie Kleider und Möbel echtes Konsumtivvermögen“. Häuser sind demnach eher Konsum- als Investitionsgüter.

Später bezeichneten Ökonomen Wohnimmobilien zwar als nützlich, aber nicht als produktiv. Kam es zu einem Wohnimmobilienpreisanstieg und entsprechenden (staatlichen) Investitionen auf den Wohnimmobilienmärkten so wurde behauptet, dass zu viel Kapital in den für die Volkswirtschaft unproduktiven Wohnungsbau gelenkt wurde. Nach damaliger Ansicht der Deutschen Bundesbank (1982) schaffte nur das im Produktivvermögen des Unternehmenssektors (ohne Wohnungswirtschaft) investierte Kapital auf Dauer hohe zusätzliche Einkommen und Arbeitsplätze, die man zur Lösung der Arbeitsmarktprobleme benötigte. Dieser Gedanke mündete in den 1980er Jahren zu Aussagen wie „Bildung statt Beton“, „Grips statt Gips“ und „Arbeitsplätze statt Schlafplätze“.

Handelt es sich nun bei Wohnimmobilien um ein produktives oder unproduktives Gut? Diese Frage stellt sich im Grunde nicht. Alle Investitionen müssen bei einer vernünftigen Entscheidung eines privaten Haushalts wie Investors nützlich bzw. produktiv sein, sonst würde dieser nicht investieren, weder in Konsum- noch in Investitionsgüter. Dabei spielen zeitliche Abwägungen eine bedeutsame Rolle. Kauft ein Haushalt heute eine Wohnimmobilie und wartet nicht noch 10 Jahre, so sieht er den gegenwärtigen Nutzen höher an, als den zukünftigen Nutzen. Investiert der Haushalt stattdessen sein Vermögen in Aktien, so verschiebt er den Konsum lediglich in die Zukunft. Sieht man von Dividenden ab, so steht ihm erst durch den Verkauf der Aktien wieder das Geld zur Verfügung, welches er z. B. für Nahrung, Autos oder eben Immobilien verwenden kann. Das Wohnimmobilien heute eine solch große Beliebtheit haben, ist vor allem den niedrigen Zinsen zu verdanken. Da das klassische Sparen (der Verzicht) kaum Rendite bringt und alternative Investitionsanlagen fehlen, ist der Erwerb von Wohnimmobilien attraktiv, wird zeitlich vorgezogen und über günstige Kredite finanziert.

Die eingangs erwähnte scharfe Trennung zwischen Konsum- und Investitionsgütern ist bei Wohnimmobilien ohnehin schwierig. Denn für die Produktion von Waren und Dienstleistungen benötigt man Arbeitskräfte, welche je nach regionaler Lebensqualität und den örtlichen Immobilienpreisen unterschiedliche Lohnforderungen haben. Unterscheiden sich zwei Städte lediglich durch die Wohnimmobilienpreise, so werden die Unternehmen in der Stadt mit höheren Preisen auch höhere Löhne an ihre Arbeitnehmer zahlen müssen. Ansonsten werden die Menschen in die Region mit niedrigeren Wohnkosten abwandern. Da auf dem Wohnimmobilienmarkt somit auch indirekt die Lohnkosten der Unternehmen beeinflusst werden, ist es aus Sicht der Unternehmen sinnvoll, (staatliche) Investitionen in Wohnimmobilien bzw. „Schlafplätze“ zu begrüßen. Dadurch bleiben die Lohnkosten niedrig und das Angebot an Fachkräften hoch.

Mit der Ballung von Menschen und damit Wissen gehen Vorteile einher, die sich z. B. in sogenannten Wissens-Spillovern (Übertragungseffekten) äußern. Aufgrund der räumlichen Nähe der Fachkräfte bzw. Unternehmen, lernen diese voneinander, werden innovativer, treiben den technischen Fortschritt voran und verbessern damit insgesamt die Einkommens- und Arbeitsmarktsituation. Weisen die Ballungsregionen zudem universitäre Einrichtungen auf, so werden die aufgeführten Effekte weiter verstärkt. Es wäre daher sehr verkürzt zu behaupten, Wohnimmobilien seien nicht nützlich bzw. produktiv und man müsse daher in mehr „Grips statt Gips“ investieren. Die aufgeführten komplexen Zusammenhänge lassen solch pauschale Urteile nicht zu.

Zum Weiterlesen

Deutsche Bundesbank (1982): Geschäftsbericht der Deutschen Bundesbank 1982.