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Über die Reduzierung der aktuellen Wohnungsnot

In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte erfahren altbekannte Instrumente der Wohnungspolitik eine Renaissance. So werden z. B. mit dem Anziehen der Mietpreisbremse, der Gewährung von Baukinder- bzw. Familienbaugeld, der Anpassung von Grunderwerbsteuern oder des Erbbaurechts wieder die alten Schalthebel staatlicher Regulierung entstaubt. Insbesondere die Verstärkung des Sozialen Wohnungsbaus und die Erhöhung des Wohngeldes zählen seit der aufkommenden Wohnungsnot in einigen Ballungszentren erneut zum politischen Standardrepertoire. Ziel ist es dabei, sozial schwache Haushalte mit Wohnraum zu versorgen. Doch der Einsatz dieser beiden Instrumente ist umstritten.

Grundsätzlich kann der allgemeinen Wohnungsnot in zwei Ansätzen begegnet werden: Entweder man stimuliert das Wohnungsangebot oder man unterstützt die Wohnungsnachfragenden. Ersteres wird z. B. durch den Sozialen Wohnungsbau erreicht. Der Wohnungsbau wird dabei vom Staat gefördert und die günstigeren Sozialwohnungen den sozial Schwachen der Gesellschaft zugesprochen. Erfahrungen zeigen jedoch, dass dieses Instrument sozialpolitisch wenig Treffsicherheit bietet. Betrachtet man lediglich das Einkommen, so sind laut dem IW Köln nur rund 46 Prozent der Haushalte in Sozialwohnungen wirklich bedürftig. Ursächlich hierfür ist die fehlende systematische und dauerhafte Überprüfung der Mieter. So kann das Einkommen der Haushalte mit den Jahren steigen und die Bedürftigkeit sinken. Dennoch wohnen diese Haushalte weiterhin in den einst zugeteilten Sozialwohnungen.

Neben dem Einkommen werden aber noch weitere Haushaltsmerkmale herangezogen, was im Rahmen einer „gerechten“ Wohnungszuweisung zu einem Dilemma führen kann. Wenn Sie entscheiden dürften, wer eine Sozialwohnung erhält, nach welchen Kriterien würden Sie dann vorgehen? Berücksichtigen Sie neben dem Einkommen auch Lebensumstände wie die Anzahl der Kinder oder Schwerbehinderungen von Familienmitgliedern? Wenn ja, wird eine Wohnung einer Familie mit zwei Kleinkindern eher zugesprochen als einer Familie mit einem schwerbehinderten Kind? Können Sie die Merkmale der Haushalte objektiv gewichten und eine gerechte Vergabe von Sozialwohnungen gewährleisten? Hat man seinen Kriterienkatalog einmal definiert, so besteht die Gefahr, dass durch den lokal konzentrierten Sozialen Wohnungsbau die Segregation gefördert wird. Wenn nur bestimmte Gruppen entsprechende Wohnungen erhalten, könnten über die Zeit soziale Brennpunkte entstehen. Daher gibt es Bestrebungen, die geschaffenen Wohnungen über die Quartiere zu verteilen, um so eine soziale Durchmischung der Bevölkerung zu erzielen.

Viele Ökonomen bevorzugen das Wohngeld als alternatives wohnungspolitisches Instrument. Die Wohnungsnachfragenden mit geringen Einkommen erhalten auf regelmäßigen Antrag z. B. einen Mietzuschuss. Damit kann – im Gegensatz zum Sozialen Wohnungsbau – eine hohe und dauerhafte Treffsicherheit gewährleistet werden. Zudem sind Wohngeldempfänger nicht auf bestimmte Wohnungen beschränkt. Allerdings besteht auch hier aufgrund der berücksichtigten Haushaltsmerkmale das oben beschriebene Dilemma. Freilich erhöht sich mit dem Wohngeld die Zahlungsbereitschaft der Mieter. Dies könnte jedoch dazu führen, dass sich die Mietpreisspirale immer weiter nach oben dreht, sofern das Wohnungsangebot nicht reagiert und kaum ausgeweitet wird. Es besteht seitens einiger Immobilieneigentümer nämlich durchaus ein Anreiz, Neubau zu verhindern um von weiteren Preissteigerungen zu profitieren. Die Steuergelder werden dann über die Zeit lediglich an die Vermieter weitergegeben. Die Wirksamkeit des Wohngeldes hängt folglich von der Funktionsfähigkeit des Wohnimmobilienmarktes ab. Die kann durchaus bezweifelt werden, denn das Angebot reagiert nur zum Teil auf die Nachfrage: In Ballungsgebieten werden Wohnungen mit zwei bis drei Räumen gesucht, gebaut werden allerdings überwiegend Ein-Zimmer-Apartments oder Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. großen Wohnungen.

Der allgemeine Wohnimmobilienpreisanstieg schränkt die Wohnstandortwahl vieler sozial schwacher Haushalte zunehmend ein. In einem Sozialsystem sollen bedürftige Haushalte mit gleichen Merkmalen in der Regel gleiche Leistungen erhalten. Doch Immobilien sind keine Autos. Jede Immobilie ist aufgrund ihres individuellen Standortes einzigartig auf der Welt. Es ist daher nicht möglich, eine gleiche Leistung wie bei anderen Produkten zu gewährleisten. Dieses Problem stellt die Sozialpolitik vor enorme Herausforderungen, beeinflusst sie mit ihren Instrumenten doch indirekt die Wohnstandortwahl und das räumliche und soziale Zusammenleben der Gesellschaft.

Öffentliche, kommunale und kirchliche Wohnungsbaugesellschaften sowie Wohnungsbaugenossenschaften geben dem sozialen Gedanken Vorrang und unterstützen somit die soziale Wohnungspolitik. Aus ökonomischer Sicht lassen sich viele Argumente zusammentragen, die für bzw. gegen die angeführten Instrumente sprechen. Ausschlaggebend ist dabei häufig, ob der Markt als funktionsfähig angesehen wird oder eben nicht.

Zum Weiterlesen

Seipelt, Björn, Voigtländer, Michael (2017): IW-DREF-Studentenwohnpreisindex und Baubedarfe in deutschen Groß- und Universitätsstädten, IW Köln und Deutsche Real Estate Funds in Kooperation mit ImmobilienScout24

Schier, Michael, Voigtländer, Michael (2016): Soziale Wohnraumförderung auf dem Prüfstand, IW Köln, Vierteljahreszeitschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung, Jg. 43.