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Die Bremsspuren der Mietpreisbremse

In den Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise enorm gestiegen. Bezahlte man im Jahr 2010 für ein Einfamilienhaus in München noch durchschnittlich 700.000 EUR, so sind es im Jahr 2016 bereits 1.200.000 EUR (+71 %). Doch nicht nur Eigentum ist in der bayrischen Landeshauptstadt teurer geworden, sondern auch die Mieten. Diese stiegen von durchschnittlich 11,20 EUR/m² auf 14,60 EUR/m² (+30 %). Sicherlich zählt München zu den extremen Beispielen. Nicht überall haben sich die Preise bzw. Mieten so stark erhöht. Vor allem in ländlichen Regionen fällt die Entwicklung eher moderat aus. Doch man kann nicht verhehlen, dass der deutsche Immobilienmarkt schon seit Jahren auf Hochtouren läuft und immer wieder neue Preissteigerungen gemeldet werden.

 

Es ist daher nicht verwunderlich, dass bereits im Jahr 2012 viele Menschen die zunehmende „Wohnungsnot“ durch Demonstrationen auf die politische Agenda hoben. Darauf hat die Politik reagiert. Wie kann man nun die hohen Preissteigerungen verhindern? Indem man sie einfach verbietet. Nichts anderes macht im Grunde die Mietpreisbremse, die 2015 in vielen deutschen Städten eingeführt wurde (siehe Abbildung 1). Sie soll starke Preissteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten verhindern und diese auf ein, von der Politik definiertes, erträgliches Maß dämpfen. Dabei wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen und bei Bestandsobjekten das maximale Mietwachstum auf 10 % pro Jahr festgelegt. Hat man damit das Problem gelöst?

 

Abbildung 1: Mietpreisbremsen in Kommunen

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2017)

 

Grundsätzlich haben solche Markteingriffe komplexe Auswirkungen auf verschiedensten Ebenen. Stellen Sie sich vor, Sie sind Vermieter in München und haben Ihre Immobilie bereits vor Einführung der Mietpreisbremse erworben. Diese möchten Sie in Zukunft gewinnbringend vermieten. Nun geht der Staat allerdings hin und schränkt die Miethöhe ein. Dabei hatten Sie doch eine bestimmte Mietentwicklung einkalkuliert! Wenn der Staat heute die Mieten reguliert, wird er in Zukunft Ihre Kalkulationen vielleicht noch weiter beeinflussen. Soll man bei dieser Unsicherheit überhaupt noch Immobilien in München kaufen? Oder zieht man sich aus dem Markt zurück und kauft Objekte in anderen, weniger regulierten Regionen wie Memmingen? Vielleicht überdenkt man die Investitionsstrategie auch in Gänze und kauft statt Immobilien einfach Aktien, Anleihen oder Gold? Würden viele so handeln, könnte das Angebot an Immobilien in ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkten wie München weiter zurückgehen und die Wohnungsnot dort noch verschärfen.

 

Als Vermieter könnte man solche „Preisbremsen“ auch schlicht ignorieren und weiterhin hohe Mieten verlangen. Im Rahmen der allgemeinen Wohnungsnot wird man sicherlich jemanden finden, der hohe Mieten in Kauf nimmt. Da hält man sich nach Einzug auch lieber zurück und droht dem Vermieter nicht sofort mit einer Klage, zumal dieser ja unter Umständen erst kürzlich die Kaution erhalten hat. Selbst wenn man den Rechtsweg beschreitet, müssen entsprechende ortsübliche Vergleichsmieten vorliegen. Diese sind jedoch nicht in jeder Stadt vorhanden. Hier muss der Staat einen großen Verwaltungsapparat (inkl. steuerfinanzierter Kosten) aufbauen, um die Mietpreisbremse auch rechtlich im Wohnungsmarkt durchzusetzen.

 

Wie werden nun die Mieter auf eine Mietpreisbremse reagieren? Zunächst kann sich glücklich schätzen, wer eine Wohnung vor Einführung der Mietpreisbremse gefunden hat. Diese Mieter sind vor hohen Preissteigerungen geschützt, werden ihren „Besitz“ wahren und sich einen Umzug zweimal überlegen. Zudem finden Wohnungssuchende, allen voran Familien, leider schwerer Wohnraum. Wenn Sie Vermieter sind, bekommen Sie aufgrund der Mietpreisdeckelung von jedem die gleiche Miete und suchen sich folglich den besten Mieter heraus. Können Sie sich zwischen einem Doppelverdiener-Haushalt (welcher tagsüber außer Haus ist und ein üppiges Einkommen erhält) und einer vierköpfigen Familie entscheiden, werden Sie womöglich eher die Doppelverdiener auswählen. Denn diese „verwohnen“ ihre Immobilie wahrscheinlich weniger, da sie schlicht und ergreifend weniger Zeit darin verbringen werden. Zudem ist ein Mietausfall unwahrscheinlicher.

 

Es entfalten sich aber noch weitere Wirkungszusammenhänge. Nehmen wir einfach mal an, die Mietpreisbremse funktioniert und die Wohnkosten in Ballungszentren sind im Vergleich zum Umland recht günstig. Gerade die niedrigen Wohnkosten waren allerdings immer das Hauptargument, in die Vororte und das Umland zu ziehen. Somit werden die Ballungszentren noch attraktiver und noch mehr Menschen strömen in die Städte. Letztlich wird das Stadt-Land-Gefälle weiter erhöht und man verschärft die Wohnungsnot, obwohl man sie doch eigentlich bekämpfen wollte. Darüber hinaus ist die Mietpreisbremse an die gesamte Kommune gebunden und lokale Gegebenheiten in ausgewählten Stadtteilen können kaum adressiert werden. Es ist daher äußerst fraglich, ob die von der Politik identifizierten Preisübertreibungen durch das Instrument sinnvoll therapiert werden können – selbst wenn dadurch die Mieten gedämpft werden. Vielmehr sollte man auf die steigende Nachfrage reagieren und das Wohnungsangebot stimulieren.

 

Zum Weiterlesen

 

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2017): Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Wie die Regelungen in den Ländern umgesetzt werden

 

Hiller, Norbert und Gröbel, Sören (2015): Regionale Divergenz – die Mietpreisbremse und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse, Wirtschaftsdienst, 95. Jg, Heft 11, S. 773-781.

 

Hiller, Norbert und Schultewolter, Daniel (2014): Quo vadis Wohnungspolitik?, Wirtschaftsdienst, 94. Jg, Heft 1, S. 34-40.

 

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