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Stadtzentrum oder Vorort?

Von DZ HYP In Immobilienmarkt

Im Stadtzentrum ist das Wohnen teuer. Trotzdem leben dort überwiegend einkommensschwache Haushalte. Schaut man sich in Abbildung 1 die Einkommen der Haushalte und die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen von Berlin und Hamburg an, so fällt dieser Zusammenhang sofort auf. Ist das ein Zufall? Nein, wohl eher die Regel. Wie Studien zeigen, hat man auch in US-amerikanischen Städten ähnliche Beobachtungen gemacht. Doch wie kann das sein?

 

Abbildung 1: Einkommen je Haushalt und Preise für Eigentumswohnungen

Berlin

Hamburg

Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung, F+B GmbH 2017

 

Eigentlich ist es ganz logisch. Nehmen wir einmal an, Sie arbeiten im Stadtzentrum. Wenn nun Ihr Einkommen steigt, ändern sich auch ihre Bedürfnisse und Sie wollen nicht nur einen größeren Fernseher, ein größeres Auto oder einen luxuriöseren Urlaub verbringen, sondern auch in einer größeren Wohnung leben. Jedoch sind große Wohnungen im Stadtzentrum recht teuer. Wenn Sie dort ein 140-m²-Wohnung kaufen, bezahlen Sie bei einem Quadratmeterpreis von 5.000 EUR insgesamt 700.000 EUR. In den Vororten kostet der Quadratmeter allerdings weitaus weniger. Liegt der dortige Preis bei nur 2.750 EUR/m², so müssen Sie für die Immobilie lediglich 385.000 EUR ausgegeben. Nun stellen wir uns einen Haushalt vor, der exakt 385.000 EUR ausgeben möchte. Wird er im Stadtzentrum eine entsprechend kleine Wohnung kaufen 77 m² (= 385.000 EUR / 5.000 EUR je m²) oder das Geld für eine größere Wohnstätte im Vorort ausgeben und 140 m² beziehen?

 

Hier spielen viele Faktoren eine Rolle. Wenn Sie eine Familie gründen möchten, brauchen Sie natürlich Platz und werden eher den Vorort bevorzugen. Liegt der Kinderwunsch jedoch an letzter Stelle ihrer Lebensplanung, so werden Sie womöglich die zentrumsnahe Wohnung wählen. Darüber hinaus ist die Pendelzeit von Bedeutung. Falls Sie sich für den Vorort entscheiden, so müssen Sie mit längeren Anfahrtswegen zu ihrem zentrumsnahen Arbeitsplatz rechnen. Entscheiden Sie sich für das Stadtzentrum, können Sie bequem mit dem Bus, dem Fahrrad oder gar zu Fuß ihre Arbeitsstätte erreichen und sparen sich so nicht nur die Tankfüllung, sondern auch kostbare Lebenszeit.

Doch was wird den Menschen mit steigendem Einkommen wichtiger: Zeit oder Wohnraum? Eine Studie der Universität Münster hat gezeigt, dass einkommensstarke Haushalte im Durchschnitt längere Arbeitswege in Kauf nehmen (ca. 9 km) und größere Wohnungen bevorzugen (ca. 106 m²), wohingegen einkommensschwache Haushalte kürzere Distanzen (ca. 2 km) zurücklegen und in kleineren Wohnungen leben (ca. 67 m²). Auch die genutzten Verkehrsmittel der beiden Gruppen unterscheiden sich, wie Abbildung 2 zeigt. Einkommensstarke Haushalte bevorzugen eher das Auto und einkommensschwache Haushalte alternative Transportmittel, um Ihren Arbeitsplatz zu erreichen. Im Grunde sparen einkommensschwache Haushalte – gezwungenermaßen – beim Verkehrsmittel und wohnen in kleinen Wohnungen, die auf den Quadratmeter zwar teuer, aber in der Summe (eingesparter PKW) günstig sind.

 

Abbildung 2: Genutzte Verkehrsmittel der Haushalte nach Einkommen

Quelle: Hiller, Norbert (2015)

 

Natürlich hängt die Wohnortwahl nicht nur von den oben beschriebenen Zusammenhängen ab. Auch einkommensstarke Haushalte können das Zentrum bevorzugen, wenn sie z. B. Restaurants, Cafés oder andere Annehmlichkeiten wie Parks in unmittelbarer Nähe der Immobilie finden. Und natürlich wohnen solche Haushalte auch im Stadtzentrum. Relativ gesehen sind sie jedoch eher in der Unterzahl.

 

Bei jeder Wohnentscheidung spiegelt sich die Lebensplanung und -situation des Einzelnen wider. Möchten Sie eine Familie gründen oder widmen Sie sich der Karriere? Bevorzugen Sie pulsierende Innenstädte oder die Ruhe der Vororte? Möchten Sie schnell den nächsten Bäcker erreichen, oder nehmen Sie auch längere Fahrten in Kauf – oder verzichten gar generell auf frische Brötchen? Wenn Sie das nächste Mal durch ein Stadtzentrum oder durch einen Vorort fahren, werden Sie die umliegenden Häuser und Menschen vielleicht in einem ganz anderen Licht sehen.

 

Zum Weiterlesen

 

Hiller, Norbert (2015): Die Rolle der Transportmittel für die Einkommenssegregation in deutschen Städten, CAWM Discussion Paper No. 82

 

Glaeser, Edward. L., Kahn, Matthew E., Rappaport, Jordan (2008): Why do the poor live in cities? The role of public transportation, Journal of Urban Economics, 63(1): 1-24.

 

Becker, Gary S. (1965): A Theory of the Allocation of Time, The Economic Journal, 75(299): 493-517.